現說供應不足反令樓價下跌

昨日到深水埗行過一圈見到地產代理出面。貼上一些放盤，好奇怪的現象，景然見到好多細價樓有$250萬以下的放盤，最平的120尺單位放198萬，尺價16500，若果大家記得2015年6月時，大家都不會理會尺價多少，只要係200萬樓下就都會覺得吸引，重要198萬的盤相信不用1日已經被賣走，那時人們都不理會尺價，只睇售價總之200萬左右就非常吸引。但到現在的情況剛好相反，一手新盤地盤商為求去貨各出奇制勝，連二按都做， 環海東岸15萬首期300萬市區樓，貼近二手樓價，而且贏是贏 Lump Sum 細及付款辦法，項目折實呎價逾 1.5 萬元至逾 2 萬元，與昇御門、薈點、寶御等呎價約 1.7 萬元相若，然而由於最細的單位不足 200 呎，最平的單位售價竟然在 300 萬以下。另外發展商竟然提供 35% 二按，換句話說只需要 5% 首期上車，如果買最平嗰個單位，就是 15 萬了！呢招先引到絕大多數實力不足的買家入市，新樓同二手樓同價喎，按揭都幫你攪埋。這招真係成為一時佳話。反觀現在係人都知樓跌，你會買嗎？我見到該地盤舖都水靜蛾飛，連電話都唔響多個，試問又誰理會$198萬的樓呢？

現在樓市下跌之勢已成，可以說大局已定，但睇好樓市的人仍然作最後反撃，除了說美國的加息速度緩慢，亦唔會加得太多之外，同時亦非常著重供應量，經常說2016年供應量比2015年還少，只有萬多個單位，企圖以供應不足令市民相信樓價仍然會上升，其實，在這資訊發達年代，大部份投資者及業主都知道，2016年新樓供應有二萬六單位，還未計2015年貨尾單位，供應早已大於需求，連政府亦要修改十年供應數量，亦沒有市民質疑政府，其實，不少業主亦希望政府能夠減少供應來穩定樓價，不過，基於大家平時都只是質疑政府是否能夠達標，所以亦不好意思說出來，唔質疑就即是默許，官員們應該明白。

今日，仍然以供應不足堅持樓價仍然上升的人，他們自以為很聰明，其實是很蠢，他們不明白，在樓價上升的時候，說供應不足會令市民恐慌搶購，樓價繼續飆升，但當樓價下跌，說供應不足會令樓價繼續下跌，因為市民擔心，在供應不足的情況下，樓價都守不住，倘若他日供應充足，樓價又怎會不跌，所以，連有需要的人都暫時拒絕入市，成交量繼續下跌，沒有成交量支持，樓價亦繼續下跌。情況就好似一間公司因為多冗員而蝕錢，一般人認為，就算賣都唔會賣得好價錢，但投行睇這間公司有不同見解，雖然公司現在蝕錢，但新買家在接手之後，只要開除冗員，精簡架構，公司便會回復盈利，如果，投行職員發覺那間公司沒有冗員，架構非常精簡，不能夠再有改善空間，他們都費事搵買家，很多時，冗員都是買點，現在說樓價下跌是因為供應充足，只要政府稍為收緊，樓價就會平穩，甚至回復升勢，這個道理，現在仍然說供應不足的人是不懂的。