樓市預測大跌3成~5成 香港樓市進入寒冬2015年9月後

不知是因為市場陸續出現一些撻定個案還是二手成交有些停滯不前，近期多個不同官員、學者、市場人士不約而同高調的談到當前樓市的風險。負責開拓土地以落實建屋目標的發展局局長陳茂波前不久就罕有的以網誌提醒市民，樓宇供應正穩步增加，供求失衡情況已逐步改善，想入市置業的人該考慮樓巿風險，審慎一點及量力而為。
若果嫌這位爭議不斷風波纏身如酒駕的陳茂波不夠份量或說服力，也可以考慮一下金管局總裁陳德霖先生的說法。這位接替任志剛擔任金管局掌舵人的金融專業官員上位後表現一直四平八穩，沒有突出自己的形象，說話更是拘謹審慎，沒有多少色彩，也不會譁眾取寵。前幾天他特地就樓市情況發表評論，指出過去幾年支撐樓市的三個主要因素：住宅供應不足令供求失衡、內地經濟快速增長帶來額外購買力及超低利息。
陳德霖認為目前這幾個因素都在變化，住宅供應開始陸續增加，未來兩、三年將進入近十年來的高峯期；內地經濟增長開始放慢，過去幾年湧入本地樓市的內地購買力將會減少，願意高位接貨的投資者也會減少，這對樓價不可能沒有影響。當然還有美國利率不可能永遠處於零水平，未來兩、三年肯定逐步向上調整，令供樓負擔不斷加重。
官員以外，投資銀行及經濟分析員也不約而同發出樓市調整的訊息。瑞銀上星期就發表報告，指香港樓價過高，經濟轉弱，未來兩年樓價有可能下跌四分一至三成。其他銀行也有分析員指樓市調整在即，樓價可能大跌五成回到○九年的水平。

官商學者齊看淡罕見

預測「瘋顛」的樓價調整不是新鮮的事，在政府幾番推出辣招抑制需求的時候已有不少類似的警告，官員也有勸告市民量力而為，但像最近這種官、商、學者「大合唱」指樓市將會出現調整卻非常罕有甚至是前所未見。重要的是，今次對樓市合唱淡風並不是甚麼有組織、有計劃的行動，而是利淡的因素已明顯不過，樓市調整已充滿「writing on the wall」的味道。
首先，樓價委實已升至荒謬的地步，跟實體經濟情況及市民負擔能力完全脫節。從○三年沙士後開始的樓市升浪到現在已接近十二年，樓價不管是豪宅還是中小型住宅都上升三、四倍以上，比九七年的高峯也超越近五成；即使從金融海嘯後的○九年秋天開始計算，大部份樓宇的價格至少上升一倍以上。同期市民收入中位數上升不過三成左右，跟樓價升幅完全不成比例，並令市民要花超過十四年收入總和才可能成為上車盤業主。
除了遠離市民的負擔能力外，本地樓價水平即使不是貴絕全球也肯定數一數二，比巴黎、倫敦、三藩市甚至東京等國際大城市都要昂貴；再加上美元升值（意味港元同時升值），以港元計價的本地物業相比之下更昂貴，更缺乏投資價值，這肯定從根本削弱樓市的承接力。

游資湧港情況扭轉

樓價「堅離地」以下，香港經濟及內地經濟明顯轉弱是另一個重大打擊。過去幾年香港旅遊、零售業保持旺盛，靠的主要是內地經濟火紅，靠的主要是高速增長的內地人流及錢流。但從去年秋天開始，內地經濟開始放緩，政府努力催生的股市泡沫又突然爆破，造成巨大的財富蒸發，令金融業進入寒冬，大量游資湧港的情況已完全扭轉，隨時出現內地投資者沽貨套現以解決資金緊絀的困境。此外，內地旅客特別是高消費旅客明顯減少，零售業從人流到營業額都大幅下降，商業區舖位空置情況越來越嚴重。未來一段時間，這樣的低潮不會過去，甚至可能進一步惡化，把香港消費市道及經濟增長拖低。在消費、經濟走向低迷下，瘋顛的樓價是不可能維持的。
另一個足以「打殘」樓市的因素當然是加息。雖然美國聯儲局在剛過去的議息會議決定維持利率不變，把加息決定再次推遲。但聯儲局只是想再保險一點、穩妥一點而已，並不意味耶倫等放棄把利率正常化，到今年年底或最遲明年年初，聯儲局仍將會啟動加息周期，預計到2017年底將會加息兩厘以上。對於處於極高水平的樓價來說，加息兩厘意味樓價每月供款上升二、三千元，業主能否受得了固然是疑問。即使咬緊牙關繼續供款，他們也得節省其他開支以應付，變相令消費市道更疲弱，形成經濟、樓市不斷下沉的惡性循環。
只要看到這三種趨勢，只要留意一下整體經濟走向，就不難理解為何越來越多人看淡本地樓市，為何從官員到學者到市場人士都覺得樓價有可能在未來兩年大跌三成以上！

盧峯
周一至周六刊出 

引用蘋果盧峯文章

組長結論:
1)新樓落成量增加已是鐵一般事實，無理由樓多還賣貴啫，過往因為樓供應小才貴，往後大把貨。這個成立
2)大陸經濟弱，打貪，收緊香港一簽多行，眼見藥房已經大受打擊，大型連鎖電器德爾尼結業，已經為本港零售業進入塞冬展開序幕。不要輕看零售業，零售業佔本地生產總價5000億，這個不境養活了許多人口，故經濟轉差，對樓市氣氛影響巨大。
3)至於息口上升，實際影響係加至5厘，才有實際應影響，因為要由現在(2015年9月)加息至正常化的5厘息口，時間會好慢長，美國QE123放出超過5兆美元，正所謂易放難收，美國實質經濟不太好，國家內又要應付某些財主行動完成後，才會正式加息，好人應為2015年內一定加息，我看2016年也不會加息。所以5年內樓市因為加息而樓價跌，因素不大，反而經濟轉差+樓宇供應增加，最最實質影響。銀行收水喉唔借貸，到時講什麼樓價幾平都唔關你事，實際機會都係留給有大量現金的人。(現金指150萬~200萬)

1997年為什麼買樓

在兩個星期前，以助拳形式參加了一個講座，在茶聚的時間，有參加者硬是不服氣，說買樓並不是一項好投資，亦非穩賺。我只說﹕「相比其他的金融產品、股票，在這十幾二十年，投資物業是比較好，比較穩陣」，但該人說﹕「不一定，因為我在1997年買樓，現在剛巧打過和，輸了使費。 

　　我本來想問他一條問題，不過沒有問，這就是為甚麼要在1997年買樓，我相信該人亦答不出來。其實當時買樓的人基於兩個字，第一個是「貪」字。 

　　「貪婪」、「貪心」其實是人之常情，發自內心。但是人類若果能夠加以有效地利用，將會威力無窮。若沒有「貪婪」，這個世界根本推動不來，人人滿足現狀，原地踏步，世界如何會進步？ 

　　若果給「貪婪」控制，將會一生一世受他的愚弄，為甚麼要在1997年買樓？當時買樓的人，絕大多數已經有一間自住樓宇，他們買樓的目的當然不是自住，甚至不是出租，只不過希望能夠從買賣中賺取不錯的利潤。這是甚麼？這便是「貪婪」，「貪婪」發出其威力，將該人控制、愚弄，使他不能夠進行正常的分析，最後，被打入了一個萬劫不復的景界，實在與人無尤。 

　　若果有人有一顆鐵石之心，連「貪婪」也不能動之分毫，他的伙伴便會出動，同樣一條問題，為甚麼會在1997年買樓？有人回答﹕我「驚」樓價愈來愈貴。沒有錯，「貪婪」的伙伴是「驚」，亦即是「恐懼」，就是閣下不貪心，但眼見樓價日日颷升，恐防以後買不到樓。終於在考慮多時後便會孤注一擲，這樣便闖出禍來，有部份到今天仍未能夠平伏，所以仍耿耿於懷，說樓市不值得投資。 

　　有人持貨多年最近才能重返家鄉，手上物業的價值與1997相若，亦抹了一把汗，亦有人早已被銀行收了物業，變成銀主盤。而銀行亦將銀主盤出售，至今已經沒有舊銀主盤，銀行在這方面的損失可以說是一個天文數字，不過單是從業績來看，銀行又不是損失了很多。其實銀行的損失是由一班現存的客戶支助，那些資債剛好相抵的客戶最慘，他們被迫要付高利息，轉按亦不能。那些資產足夠而負責不多的客戶則可享受平息，可以說是樓價下滑時的得益者，不過，他們的支出確是減少了，但資產同時減值，是否是得不償失？這是見仁見智。 

　　人人都被貪婪與恐懼欺騙，究竟誰人賺了錢？其實是有，不過真的不多。在2003年，當銀主盤充斥滿街，當時，外母見女婿第一事件要問﹕有沒有樓？還欠多少債務？與今日真的是不可同日而語，能夠在2003年有一些貪心的念頭，不怕樓價再跌，克服了恐懼，這些人今天都是大贏家，不過人數不太多而已。 

　　巴菲特說，若與貪婪和恐懼做朋友，這樣投資便無往不利。我認為千祈唔好，應該善用貪婪，克服恐懼，這樣，投資才可以拔尖，即是賺盡、保底，輸亦有限。不過，很難掌握得準確情況。

引用湯文亮文章

物業醉人

　　週日，閒來無事，到街市買菜，但見人頭湧湧，各攤檔均有不俗生意，到相熟菜檔，見阿姨相當勤力，便對她說﹕你仔大女大，又有學識，又有好職業，何須如此辛苦？阿姨說﹕唔做工周身唔自在，況且，在賣菜之餘，又可看到自己的舖位，何樂而不為。她指著對面兩個舖位，再加上自用的舖位，說﹕我亦參照你提出三間樓投資法，不過是三個舖位。嘩，原來阿姨是億元富豪，真的是失覺。 

　　香港有6成物業沒有按揭，例如上述阿姨物業，她沒有固定收入，學歷又不高，所做的工作又是勞力為主，但將所賺得的金錢，穩穩陣陣投資物業，20至30年變成億元富婆，比很多有高尚職業，受過高深教育的人不知好多少倍。物業，的確令人陶醉。 

　　香港雖然被稱為國際金融城市，而金融行業的而且確是非常發達，但一般市民能夠真真正正賺到大錢的卻不是投資金融產品，而是老老實實買一、兩間樓，最好是舖位收租，假以一段時日，升值可能會相當驚人。所以，投資物業的人有時給人們以鄙視的眼光看之，其實在心裡，一般人都非常羨慕，不過，講不出口而已。 

　　以前人們常說，一舖養三代，有一個舖，即是有一門生意，不但養活一家人，甚至一些伙計及他們的家人，所以，香港人終極目標是有一個舖位。本來，有舖位的人除非收到一個非常高的價錢，否則都不會將舖位出讓，但是有時這些舖位第二代、第三代反而對此沒有信心，匆匆忙忙將舖位出讓，十年八載後，該舖位有數以倍數升幅，那時候，的確令人欲哭無淚。 

　　其實，在香港購買房產，除生活必需外，亦是投香港信心一票。在回歸前，不知多少人將他們的產業賤價出售，當中包括一幢幢大廈，靚豪宅，靚舖位，他們本著永遠不會再回到香港的心態，離開時對未有能離開的人加以恐嚇。想當年，不少人為此茶飯不思，想盡辦法移民到其他國家去了。今日，有些移民回流，見到昔日曾經擁有的物業，其價值現在已經是高不可攀，不禁暗自淚垂。 

　　在香港，你不需要是一個很聰明的人，不過你一定要是一個安分守己工作的人，有一份穩定工作，想盡辦法擁有一個自住物業，可以的話，擁有第二間、第三間，不要理會外間的風風雨雨，甚至金融海嘯也不怕，只要保持低資產負債比率，又準時還錢，慢慢地，物業會出現增長，時快時慢，亦有波幅，到該人年紀大，工作能力下降，正當為退休後的生活煩惱時，他擁有的物業發生作用，只要將其中一層出售，便足夠安享天年，那時候，他感覺陶醉，是物業令他陶醉。 

　　憂慮，落淚，陶醉這些發生在人類身上的感覺，有時的確是反映人們如何處理樓宇問題。買樓當然是先苦後甜，買樓初期，又擔心自己的工作收入，會不會被炒魷？樓價會不會大幅下調，銀行是否會追數，憂慮是在所難免。 

　　有時擁有物業的人受不起誘惑，將物業出售，若干時日後，見昔日已售的物業今日已價值非凡，心想當日沒有出售便好了。思前想後，有時不禁落淚。 

　　大部份香港人都有自置物業，多年之後，該物業的債務已清還，而資產升值，自己的身家無端端厚了起來，這時候，不需理會人們說甚麼無良業主、地產霸權，總之，自我陶醉便可以。

引用至湯文亮博士文章

8萬變500萬，2003年沙士買才發生

上一篇文章我不信一個人以八萬元投資地產，在十年內慢慢積聚，現在有500萬元，有網民說我沒有研究，便沒有發言權，這是一條子非魚，焉知魚非樂問題，況且，這些吹牛皮事件，何需研究。不要說其他，單是說時間，十年前，2002年，物業市場是怎樣的環境，銀主盤亦充斥市場，大家講房地產心驚膽跳，連外母揀女婿都不要有物業的人，擔心負債太重。 

　　情況未算最壞，2003年沙士一到，全部冚旗，所以物業的價值低到無可再低，但銀主盤一日比一日多，此時投資物業，除非神經是鐵一般的硬。當時，若果你是一個有正常入息的人，沒有物業，若果願意接銀主貨，又何需8萬元？銀行可以借十足給你，或者給予閣下多5%至10%貸款，以便繳付有關費用，若果夠膽的話，現在應該是坐擁巨資，500萬，太少。 

　　小時候，我問傅老榕三奶，若果賭客賭過關，豈不是很容易贏大錢？三奶說﹕細路，你少擔心，賭仔性格，贏咗縮，輸咗谷，他們過第三關時已經手騰腳震，情願先取回一半，再贏，起身喫飯飲酒去了。 

　　由8萬5贏至500萬元，足足要過六關，不是有很多人有此膽量。所以，我連看亦不用看，說這個機會是很微，該人說故事而已。有人說我妒忌，我需不需要？ 

　　在物業投資市場，由8萬贏500萬難，但是由500萬贏8萬的例子多不勝數，由500萬只剩8萬更加是比比皆是，不由你不信。這樣，大家投資物業時一定要非常小心，槓桿太大，以幾何級數直上，很容易沒頂。 

　　我試舉一例，政府徵收SSD距離現在大約年半，若果當時你以900萬買一個新樓盤，到入伙時閣下要付450萬加釐印費用，銀行按揭一半，大多數當時的新樓盤與現在相比是沒有升值，或者最多是10%。假若有人以1,000萬購入閣下的物業，賬面上是獲得100萬元利潤，其實已經不錯，但請不要忘記閣下要付購入時釐印、銀行手續費、利息、售出時佣金、律師費、5%SSD，在扣除所有洗費後，8萬元可能也沒有。這些例子比比皆是，所以在投資物業市場，是拼著以大博小的心態，才有機會生存，甚至贏大錢。若果以小博大，是很容易被吞沒在這個浩瀚的物業市場。 

　　政府已經出招打壓炒樓，坊間還出現這些不盡不實的謠言，說炒樓成暴富。我恐怕政府及議員借此幾會，再發動打擊已經不存在的炒樓活動，使未復正軌的物業市場再度出現危機。而新政府上場，一時亦未能察覺事件真偽，亦不敢撥亂反正，凌亂物業市場監察制度變成無人駕駛。最後危害香港經濟，大家小心。

引用:湯文亮博士

有200萬如何運用

有一位年青人，在我的回應箱內用英文寫下他從零至二佰萬元過程，英文寫得不錯，相信他的教育程度有一定水準，而過程亦合情合理，若果他能掌握好一點，夠膽一點，相信現在不只有二佰萬，但願這二佰萬能為他再創一個新歷程。 

　　他問我如何善用這二佰萬，老實說，我不敢替他揸主意，或者他自己已經有一個決定，只不過隨口問一問我，又或者雖然這二佰萬元是從投資地產賺回來，但現在已對物業失去信心，因為不信自己繼續可以在地產方面繼續賺錢，雖然擁有一筆錢但卻前路茫茫，是不是上天布多少作弄人。 

　　不過既然他問到我，我亦必需作出一些回應，首先二佰萬元對於該讀者是否一個大數目，如果是，什麼也不用做，買一些I-Bond，做一些定期，二佰萬元應該能夠用一段長日子，況且，他自己還有入息，若果是開放一點，買一層大一些樓宇，住得舒服一點，當是對自己一點獎勵，亦有何不可。 

　　我見過不少人在他自己的本業，或者幸運的投資賺得不少錢，突然之間將賺得的金錢，甚至加上老本，投資另一行業，一個他並不認識的行業，只不過聽那些介紹人吹噓，最後的結果大家都是應該猜得到。 

　　我記得在金融海嘯前，有投行高層約見，當日，他們一行數人，西裝畢挺，在會議室內，滔滔不絕，他們不斷介紹一些金融產品，如大家已經知道的ELN及Accumulator 等，每一項都是穩賺的生意，而將我們的地產投資彈得一文不值，我的職員沒有辦法說得過他們，最後只有向我求救。 

　　我二話不說，到休息室與他們開會，當他們再次高度讚揚他們介紹的金融產品時，我對他們說，各位認為我們在地產行業裡做得好不好，他們答案無論說真的抑或是客套話都應該說好，我回答他們說，既然如此，我已經在行頭裡有不錯的成績，現在投資又何需假手於人，在自己熟識行業，就算出現危機，崩潰，我亦知道如何防備，或者將損失減至最低，但金融產品出現問題時，我相信你們亦不知道如何應變，但最後損失我是我，對方的帶頭大哥聽見我一番話，知道生意無望，以尚有另一個會議為理由，退去。 

　　老實說，公司持有大量現金，不投資那些如ELN等的高息產品，真的要有鐵一般的意志才行，我相信該名讀者現在被他的友人或者財經顧問游說做一些生意或者一些投資，現正心大心細，當我寫到這裡，忽然想到一個答案，就是「不熟不做」，共勉之。

引用湯文亮博士文章
非常專敬湯文亮的文章，無施的分享專，敢言實令人敬佩

形勢比對方不利，就要防守

形勢比對方不利，就要防守
 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年9月4日

　　昨晚，香港隊達到目標，成功打和國家隊，我相信無論誰人做教練，都會採取同一套戰術，就是防守，老實說，就算防守，如果不是有多少運，老早就輸波，當輸了第一球之後，防守的意識就會崩潰，就會兵敗如倒，連續輸多幾粒，所以，是否失第一球是相當重要，在足球場上，就算強隊都沒有把握在弱隊身上取得第一球，但入了第一球之後，第二，第三球就會容易得多，不但在足球場上，在投資場上亦相當重要，不懂得防守的人，到最後可能一無所有，而兩者有所不同，就是在投資場上，容許投資者失一球，兩球，只要他有本錢在手，仍然有翻身機會，但在足球場上，失了第一球之後再做防守，唔做就好過做。

　　作為一個物業投資者，明知到現在物業市場是處於不利狀態，很多負面因素還未出現，但這些因素一定會出現，只是時間問題，亦不會太長久，在這種情況下，有經驗的投資者都會偃旗息鼓，留足夠儲備等待各項負面消息呈現，樓價顯著下跌時才會重投物業投資市場，令至近月的成交量非常之少，但是很奇怪，很多沒有物業的人，現在反而覺得物業前景非常秀麗，認為物業長揸必勝，而在這個最好是防守的時間入市，這點令人摸不著頭腦，中原指數屢創新高，所以，勝利仍然是站在他們的一方，但我相信，時間不會太長久。

　　樓價不跌，是因為樓價創新高而令打算賣樓的業主防守意識加強，有很多業主認為，打算賣走的物業，若果不創新高價，情願唔賣，這種意識令樓價高踞不下，買賣雙方中場混戰，突然間，有業主肯大幅低於市價出售物業，這代表開始失波，跟着接二連三的減價樓盤出現，樓市是否形成下跌趨勢，在乎那些打算賣樓業主防守能力，但我認為，樓市下跌之勢已經開始，在最初階段，下跌會相當之急，就好似打防守的球隊一樣，失了第一球後，很容易失第二球。昨晚，香港隊除了打得好之後，還證明了一件事，我們唔會做假。