不知是因為市場陸續出現一些撻定個案還是二手成交有些停滯不前，近期多個不同官員、學者、市場人士不約而同高調的談到當前樓市的風險。負責開拓土地以落實建屋目標的發展局局長陳茂波前不久就罕有的以網誌提醒市民，樓宇供應正穩步增加，供求失衡情況已逐步改善，想入市置業的人該考慮樓巿風險，審慎一點及量力而為。
若果嫌這位爭議不斷風波纏身如酒駕的陳茂波不夠份量或說服力，也可以考慮一下金管局總裁陳德霖先生的說法。這位接替任志剛擔任金管局掌舵人的金融專業官員上位後表現一直四平八穩，沒有突出自己的形象，說話更是拘謹審慎，沒有多少色彩，也不會譁眾取寵。前幾天他特地就樓市情況發表評論，指出過去幾年支撐樓市的三個主要因素：住宅供應不足令供求失衡、內地經濟快速增長帶來額外購買力及超低利息。
陳德霖認為目前這幾個因素都在變化，住宅供應開始陸續增加，未來兩、三年將進入近十年來的高峯期；內地經濟增長開始放慢，過去幾年湧入本地樓市的內地購買力將會減少，願意高位接貨的投資者也會減少，這對樓價不可能沒有影響。當然還有美國利率不可能永遠處於零水平，未來兩、三年肯定逐步向上調整，令供樓負擔不斷加重。
官員以外，投資銀行及經濟分析員也不約而同發出樓市調整的訊息。瑞銀上星期就發表報告，指香港樓價過高，經濟轉弱，未來兩年樓價有可能下跌四分一至三成。其他銀行也有分析員指樓市調整在即，樓價可能大跌五成回到○九年的水平。
官商學者齊看淡罕見
預測「瘋顛」的樓價調整不是新鮮的事，在政府幾番推出辣招抑制需求的時候已有不少類似的警告，官員也有勸告市民量力而為，但像最近這種官、商、學者「大合唱」指樓市將會出現調整卻非常罕有甚至是前所未見。重要的是，今次對樓市合唱淡風並不是甚麼有組織、有計劃的行動，而是利淡的因素已明顯不過，樓市調整已充滿「writing on the wall」的味道。
首先，樓價委實已升至荒謬的地步，跟實體經濟情況及市民負擔能力完全脫節。從○三年沙士後開始的樓市升浪到現在已接近十二年，樓價不管是豪宅還是中小型住宅都上升三、四倍以上，比九七年的高峯也超越近五成；即使從金融海嘯後的○九年秋天開始計算，大部份樓宇的價格至少上升一倍以上。同期市民收入中位數上升不過三成左右，跟樓價升幅完全不成比例，並令市民要花超過十四年收入總和才可能成為上車盤業主。
除了遠離市民的負擔能力外，本地樓價水平即使不是貴絕全球也肯定數一數二，比巴黎、倫敦、三藩市甚至東京等國際大城市都要昂貴；再加上美元升值（意味港元同時升值），以港元計價的本地物業相比之下更昂貴，更缺乏投資價值，這肯定從根本削弱樓市的承接力。
游資湧港情況扭轉
樓價「堅離地」以下，香港經濟及內地經濟明顯轉弱是另一個重大打擊。過去幾年香港旅遊、零售業保持旺盛，靠的主要是內地經濟火紅，靠的主要是高速增長的內地人流及錢流。但從去年秋天開始，內地經濟開始放緩，政府努力催生的股市泡沫又突然爆破，造成巨大的財富蒸發，令金融業進入寒冬，大量游資湧港的情況已完全扭轉，隨時出現內地投資者沽貨套現以解決資金緊絀的困境。此外，內地旅客特別是高消費旅客明顯減少，零售業從人流到營業額都大幅下降，商業區舖位空置情況越來越嚴重。未來一段時間，這樣的低潮不會過去，甚至可能進一步惡化，把香港消費市道及經濟增長拖低。在消費、經濟走向低迷下，瘋顛的樓價是不可能維持的。
另一個足以「打殘」樓市的因素當然是加息。雖然美國聯儲局在剛過去的議息會議決定維持利率不變，把加息決定再次推遲。但聯儲局只是想再保險一點、穩妥一點而已，並不意味耶倫等放棄把利率正常化，到今年年底或最遲明年年初，聯儲局仍將會啟動加息周期，預計到2017年底將會加息兩厘以上。對於處於極高水平的樓價來說，加息兩厘意味樓價每月供款上升二、三千元，業主能否受得了固然是疑問。即使咬緊牙關繼續供款，他們也得節省其他開支以應付，變相令消費市道更疲弱，形成經濟、樓市不斷下沉的惡性循環。
只要看到這三種趨勢，只要留意一下整體經濟走向，就不難理解為何越來越多人看淡本地樓市，為何從官員到學者到市場人士都覺得樓價有可能在未來兩年大跌三成以上！
盧峯
周一至周六刊出
引用蘋果盧峯文章
組長結論:
1)新樓落成量增加已是鐵一般事實，無理由樓多還賣貴啫，過往因為樓供應小才貴，往後大把貨。這個成立
2)大陸經濟弱，打貪，收緊香港一簽多行，眼見藥房已經大受打擊，大型連鎖電器德爾尼結業，已經為本港零售業進入塞冬展開序幕。不要輕看零售業，零售業佔本地生產總價5000億，這個不境養活了許多人口，故經濟轉差，對樓市氣氛影響巨大。
3)至於息口上升，實際影響係加至5厘，才有實際應影響，因為要由現在(2015年9月)加息至正常化的5厘息口，時間會好慢長，美國QE123放出超過5兆美元，正所謂易放難收，美國實質經濟不太好，國家內又要應付某些財主行動完成後，才會正式加息，好人應為2015年內一定加息，我看2016年也不會加息。所以5年內樓市因為加息而樓價跌，因素不大，反而經濟轉差+樓宇供應增加，最最實質影響。銀行收水喉唔借貸，到時講什麼樓價幾平都唔關你事，實際機會都係留給有大量現金的人。(現金指150萬~200萬)
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