香港港島區樓市 中環堅道地產2016年3月樓價

向下調整，美國還會今年加2次息，影響樓市最大

樓成負資產由你定

樓究竟係資產定負債？

龔成

《80後百萬富翁》&《80後2百萬富翁》作者。28歲賺到$100萬，當時只是一名月入萬多元打工仔，僅用了5年去累積，現淨流動資產逾$200萬。

理財

2016-03-12 08:07am

樓究竟係資產定負債？

近年樓價愈升愈有，小市民置業愈來愈難，未買樓的紛紛慨嘆，後悔當年為何沒有買樓，早知當年就...。不過曾幾何時，當滿街都是負資產的年代，不少買了樓的人都紛紛慨嘆，後悔當年為何有買樓，早知當年就...。香港人對樓市可謂又愛又恨。

小心固有觀念

在90年代樓市爆煲前，有一個觀念已植入每個香港人心中，就是樓價是只會升不會跌的，當時他們可以找到一千個上升的理由，就是找不到一個下跌的理由。

到樓市爆煲後，有人更到那一刻才驚覺「原來樓價是會下跌的」，「原本有個名詞叫負資產的」，當時更流傳一個故事，就是某外母見準女婿的時候，問了一句「你有無樓架？如果你有樓我就唔比個女嫁比你」，外母擔心女兒要一同背負著樓這個負債，物業成了人們眼中的負債，不再是資產。到了十年後的今天，若出現同一故事，外母那句話就會變成「你有無樓架？如果你無樓我就唔比個女嫁比你」。

你可能會問，買又可能會跌，唔買又可能會升，怎樣才可做得較精明呢？首先要清楚自己想自住還是投資，若果打算自住的，比起將來樓價的升跌，更重要的反而是將來利率的升跌。因為若打算長期自住的，買入後的買入價已是固定，將來的樓價升跌與你無關，影響的只是心理上的影響，反而對你最有關的是每月的供款，因此將來的息口走向對你影響更大，所以重點是考慮你的負擔能力，甚於分析樓市走向。

不要盲從
近年的利息是人類歷史百年難得一見的低息環境，樓市將來升跌無人知，但利息上升卻是必然的事，只是時間問題。絕不要抱有為趕上車而強行買樓的想法，若你打算自住，就要考慮若加息三四厘後的供樓負擔情況，若你現在已想像到到時會供得很辛苦，那又何必要強行買樓呢？

所謂按揭，其實即是孖展，絕不要以為別人做你就要做，樓價的升跌我們無法控制，我們能做到的就是風險管理，只有控制好風險我們才能避免成為負資產的一員，令物業成為我們的資產而非負債。就算萬一成為負資產，只要保持每月供款，銀行亦不會找你麻煩，你仍有翻身的機會。

當然我們亦要避免在極端時間入市。甚麼是極端時間呢？就是所有人都想買入/賣出時的瘋狂時期。即不要在所有人都想買入時買入，及不要在所有人都想賣出時賣出，因為這正是週期的高位及低位。

今次討論了自住方面的，而下次將討論，在投資者眼中，物業甚麼時候是資產，甚麼時候是負債。

德福已跌穿1萬尺

晴報專訊】業主劈價不斷，九龍灣德福花園近日有兩房戶叫價485萬元，呎價跌穿9,000元，較粉嶺花都廣場、以實呎9,676元成交的兩房戶低7％。交投回暖，各地產代理本月首個周末的二手成交量重現雙位數，樓市小陽春乍現，分析指樓價仍會持續調整。

東九龍「上車三寶」之一的德福花園，今年已錄得4宗呎價跌破1萬元的成交個案，最新一宗是D座低層6室、538呎兩房戶，由叫價540萬減至490萬元易手，折合呎價9,108元。

美聯首席高級營業經理黃遠基表示，德福仍有6個放盤呎價低於1萬元，包括E座低層14室、538呎兩房戶，由叫價520萬元減至485萬元，呎價為8,998元。他稱該屋苑現時平均呎價為10,500元，重返2014年下半年水平。

樓市小陽春 睇樓客回升

另外，臨近市區的荃灣荃景花園1座低層D室、434呎兩房戶，以380萬元成交，折合呎價8,756元，是同類單位的一年新低。美聯聯席區域經理梁仲維指，該屋苑上月只有1宗成交，看好本月成交量，截至上月平均呎價為9,725元，剛過去周日睇樓客有10組，較新年後的周日只有3至4組回升，樓市小陽春乍現。

而傳統上車盤新界區，粉嶺花都廣場本月截至昨日，暫錄4宗成交，其中9座中層E室、370呎兩房戶，業主開價360萬元，議價後以358萬元易手，呎價為9,676元。

過去周末各地產代理的成交數據顯示，中原、美聯及香港置業均重現雙位數，當中美聯物業有16宗成交，按周增近1.3倍。美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，農曆新年後，加上業主願意減價出售，令二手成交顯著回升，預料樓價仍會持續調整。

地產代理促放寬按揭成數

樓價下調，由代理業界成立的地產代理業界聯席會議，早前去信金管局，促請提高二手樓按揭貸款由6成增至7成、放寬首次置業600萬元按揭貸款至9成，以及即使香港跟隨美國加息，仍維持壓力測試為3厘。

另外，聯席會議成立市民置業關注組，並於本月成立「放寬按揭政策研究調查」網頁，向市民收集意見，為期5星期。

尖沙咀鬼城商場~首都廣場

早年我都對這個尖沙咀首都商場有興趣，200萬入場費，做下小生意點都得，現在好彩無買。我估計若干年後，成間商場都再被收回，再從拍，歷史再度從演。

大陸有啲較偏嘅地方早幾年係咁起樓，結果供應大到無倫，加上近一兩年中國經濟放緩，於是賣唔出，結果俾人叫鬼城。勢估唔到，香港有個地方都有咁情況，不過並非住宅而係商場，呢個就係尖沙咀首都廣場。

首都廣場喺漆咸道南百樂酒店旁，若然你走去行行，會發覺個場好乾淨，燈火好光猛，舖位間隔又好整齊，兼夾行得好舒服。點解會咁正？實情係因為九成半以上舖位冇人租，更加冇人行商場，因為冇人，所以咪乾淨，所以咪夠光線，所以條走廊即使好窄，行走時絕對唔會膊頭撞膊頭。

捉買家貪平心理

搞到個場咁，罪魁禍首都係個賣家，佢只係諗點賺到盡，從冇想過接手班人。當初業主拆售時，竟然可以賣個滿堂紅，完全係捉到人類最基本心理，就係「貪平」。佢將個場間成幾百個得幾十呎商舖，雖然呎價好貴，但因為舖位細，總體銀碼都係兩百零三百萬，一般人都唔難負擔，賣家仲話提供兩年租金五厘保證，加上當時香港舖市旺到無可想像，於是啲人覺得拎三球可以喺老尖做舖主，仲有兩年租金保底，點會輸呀！於是咪搶住買，到最梗係領嘢。

個場最大問題係啲舖嘅間隔，全部隔成幾十呎舖仔，唔知可以做乜生意，你話做服裝，連個試身室都放唔落，你話做飲食，根本好難放啲餐廚用具，就算你想賣吓精品，都細到冇地方擺東西，除非你買三四間舖打通咁又另計。但既然係針對啲小買家，極少有人有能力買幾個舖打通。

老實講，搞啲有幾層樓嘅商場仔，好多時會喺最高一層開間大型食肆，例如整間稻香或者大型快餐店，當然租金會好平，願意收平租目的只有一個，就係可以帶旺人流，將啲客人扯上最高樓層。當佢食完飯飲完茶，通常會逐層行落樓，人性係咁，你又會順便行吓個商場，於是乎咪可以帶動人流。但首都廣場賣家一早只係諗賺到盡，點會理呢啲嘢。

隨時熄燈關門

搞細商場好多時要有一個主題，例如賣電話又好，賣電腦又好，咁先易聚人，但今日冇人去統籌，小業主又各自為戰，想搞主題都唔容易。再講，個場啲舖細到咁，要搵個行業啱做主題，其實都唔容易。

另外，今時今日搞商場，推廣宣傳好重要，一時要請明星撐場，一時又要搞乜乜展覽，又或舉行啲生鬼活動，更要周不時抽獎送禮。好可惜分拆商場己經賣散，大業主都收夠籌走人，仲邊有閒情逸緻去搞呢啲嘢，活動冇人扯頭纜，你話小業主點搞？

Loser咁睇，若然當初賣家冇話送管理費，或者只係送一個期限（當然唔會係一萬年），加上租金保底到期，咁個商場部份業主好可能唔交管理費，結果管理公司退出，隨時變成烏燈黑火嘅商場，最終係點，咪真真正正連鬼都唔去嘅商場囉。

千萬別相信的幾句地產廢話

早幾日，新世界發展(00017)主席鄭家純公開預測今年樓價跌一成，但大跌機會不大，理由係除咗市場有需求外，因為建築成本高，樓價冇乜可能會插水，純官話：「建築成本維持咁高，你點可以叫發展商蝕本賣。」

話今年樓價唔會大跌，Loser大體都認同，但因為建築成本高，就認為樓價好難跌，咁就講唔過去，點解產品價格一定可以賣得高過成本？實情係好多行業或公司，錯誤判斷市場或行業前景改變，需要將產品以低於成本出售的事情，真係俯捨皆是。

大家諗諗，經營間服裝店，啲貨品滯銷，你都要清貨，唔通你跟啲客講，冇得減架，我都咁貴返貨。即使係世界最大企業嘅石油生產商，佢地一桶油成本平均約四十美元，早前油價跌到廿幾蚊，唔通佢話成本都咁高，我地冇可能蝕賣㗎。唔想蝕係一回事，係生意人主觀意願，但現實歸現實呀！

同樣道理，樓市唔係未經歷過要大劈價，大家睇睇九七亞洲金融風暴後到沙士期間，發展商要錢套現，都要將物業平賣，更加有啲要蝕讓，所以建築成本高係一回事，跟樓價係有啲關係，但絕對唔係最重要，千萬別俾發展商啲說話「昆」咗。

其實喺地產市場，都有唔少似是而非嘅言論或竟見，除咗上面話建築費咁高，樓價點會跌呢啲咁荒謬說話外，大家可能都聽人講：「長線持有物業實冇衰。」

首先唔討論長線樓價係咪唔會跌，單單講乜嘢係長線，究竟係幾長？日本樓市跌足廿幾年，今日東京樓價平過香港天水圍，更加唔好話返回八十年代尾九十年代初高峰。即使好似香港九七之後樓價到0三年至復蘇，你又等唔等到嗰日，特別係身處其中，七年間日日見樓價係咁跌，跌到心灰意冷，唔少港人都賣咗層樓。另外，喺當日經濟情況咁惡劣下，你可唔可以守到都成問題

又有買樓人話：「貴買咗，自住冇問題。」喂，呢啲簡直自欺欺人，買貴咗即使自住，你個個月供款就供高咗喇，如果利息回升，你仲要俾多啲息。

至於有人話「有買貴，冇買錯。」就更加無稽，買貴咗就已經係錯喇，點會買貴咗又冇錯呢！不過咁，呢啲說話用嚟安慰啲買貴樓嘅人，幫佢做吓心理輔導，咁又另計。

引用: 金融loser文章

做生意的人不應專注買賣物業

在香港，有不少做各行業的生意人，見到物業投資者撈得好似風生水起，在談笑之間一買一賣，利潤便會滾滾而來，這只不過是表面風光，其實是憂買憂賣，近幾年，他們還要憂多一件事，就是借唔到錢，就算資產有幾雄厚都沒有用，因為銀行只會用收入在七除八扣之後計算，按揭成數可能低於兩成，所以，今年過春節，投資者絕不擔心銀行追數，根本是追無可追，早已收拾書包好過年。

有一些投資者本來是其他行業的表表者，見到物業投資好似好容易做，便參與在其中，他們的確比一般物業投資者優勝，因為有其他生意，銀行對他們的貸款申請亦非常容易批核，往往那些商業貸款便會用作投資物業，其實，這是一個非常危險行為，因為投資在房地產的金錢，流動性非常之低， 不經不覺，他們便會發覺資金非常緊絀，雖然在帳面上是賺了錢，但解決不到資金不足問題，尤其是在年底，惟有求助財務公司，將公司股票或者資產抵押，以解燃眉之急，不過，這是要非常小心，如果到期未能歸還，或者股價急跌，就會給財務機構斬倉或者沒收用作抵押的資產，很奇怪，那些生意人並不會怪責沒收他們資產的機構，而是怪責銀行，點解以前可以，現在唔可以用物業抵押貸款，問題原來出自他們自己身上，是否有點奇怪。

那些生意人最初向銀行貸款買樓時，的確比一般物業投資者容易，但奈何他們當中，有一些人比較高調，經常向傳媒表示炒賣物業所賺得利潤，大幅高於他們的生意，他們這樣做，即是將自己歸納為物業投資者，銀行便會用投資者的計算方法，不但沒有新錢貸出，更加會慢慢收縮已貸出款項，直接影響那些人的正常生意貸款，故此，被迫求助財務機構，甚至會令到原本生意被人吞併，所以，別人見投資物業生意好似好容易做，其實，所見到的只不過是表面，在物業投資市場上，早已淹沒了不少人，不過，大家未能察覺而已。

用30年預備退休，其實只有1萬天

香港人有那個不想退休，最好就是由今天起不用工作，立即退休，去做自己喜歡做的事情。

雖然思想上是一回事，但實際上卻是另一回事。現實中不少年輕人認為退休是很遙遠的事，因此不會在財務上為退休作任何準備（但卻希望能年輕退休）。

如何你真的想年輕退休，那就要更爭取時間，因為你可利用的時間遠比你想像的少。其實在日常生活中，大部分時間都用於各無法產生效益的事情上。

我假設你今年30歲，而你打算60歲退休，看似有30年的時間去準備，去為目標而努力，但實際上真正能用到的時間遠比你想像的少。

首先，30年，每年有365天，30年即是有10950天，原來大家以為很遙遠的30年，其實只有約1萬天的日子，你覺得這是多還是少呢？

接下來，我以30年為基礎，將其餘時間減去，來計算剩下有用的時間有多久，大家可跟以下過程一同參與，自行計算。

-->30年內，你每天都要睡覺，每天8小時
30年即是 (8÷24)X30=10年
即是在這30年間，你用了10年時間於睡覺上

-->每天用於搭車的時間，約是1.5小時來回
30年即是(1.5÷24)X30=1.875年

你可自行計算你自己的搭車時間，公式是
(搭車小時÷24)X30

同樣，以下計算各項都是用相同公式，你可自行計 你自己的，加減不同的項目，代數位是不同的ABC， 公式是(ABC÷24)X30

-->每天必定要食飯，一天3餐，共約2小時
30年就是(2÷24)X30=2.5年

-->每天要梳洗、化妝、去洗手間、洗澡，約1小時
30年就是(1÷24)X30=1.25年

-->每天用於睇電視的時間，約1小時
30年就是(1÷24)X30=1.25年

-->每天用於上網、玩手機、打機、傾電話，約2小時
30年就是(2÷24)X30=2.5年

-->各種各樣的娛樂，出街玩，與朋友聚會，去飲野等 ，若一星期出三晚，即平均一天用2.5小時

30年就是(2.5÷24)X30=3.125年
-->每天用了各項瑣碎，又或不知道用了在那裡的無謂 時間，約0.5小時

30年就是(1÷24)X30=0.625年
然後就是將30年減去這些時間
30-10-1.875-2.5-1.25-1.25-2.5-3.125-1.25
=6.25年

如果你的時間分配大置是這樣的話，那麼餘下這30年的時間，真正能運用的時間其實就只有6年。更甚的是，人往往被拖延、藉口、誘惑而影響，又或每天忙碌於不重要、與目標無關的事情，而令真實的時間更少。

所以，有效管理時間十分重要，同時亦要為目標設時限。當然所有事情最重要的都是行動。