中環堅道2016年3月樓市

市道下調中，美國2016年會再加2次息，對樓市雙對影響大

惜售封盤並不是高招-湯文亮博士文章

當樓市有跡象向下調整時，有地產商會以睇好後市為理由而惜售，甚至索性封盤，但亦有地產商話樓市仍然有上升空間而加價，不過，同時亦增加優惠，唔需要太細心了解，都知道那些說加價的地產商其實是減價促銷，說加價其實是轉移大家注意力，而且又不能夠說地產商誤導，因為的確是加了價，但無論是加價抑或減價，那些地產商是有誠意將新樓釋放到市場，舒緩市場的需求，盡了地產商的責任，比那些惜售封盤的地產商好得多。

　　地產商是做投地，起樓，賣樓的生意，最終的目的就是賣樓，點解要惜售封盤，這種做法有違做地產商的目的，如果現在樓市虛弱，供應大於需求，再推出新樓不但自己有損失，而且會因為供應太多，而影響整個樓市，那時候惜售封盤還可以說得通，如果為了追求更大利潤而封盤，倒不如老實說是囤積居奇，但以現時情況，潛在供應量與日俱僧，樓價就算唔向下調整，亦無力上升，地產商點解還要惜售封盤，這是我不明白的地方。

　　有老友叫我不用明言，其實現在購買力不足，新盤很難去貨，所以有部份地產商不如以惜售為藉口而封盤，待購買力積聚，樓價上升時再推出封盤的新樓，在政府未知道樓價上升是供應不足時，地產商為了多賺而這樣做亦無可厚非，但如果知道未來三至四年有十萬個單位供應，唔趁現在賣樓實在說不通，更何況低息環境已經去到最後一刻，金管局又隻眼開隻眼閉，任由地產商提供八成半按揭，唔通利息上升，金管局收緊地產商的高成數按揭時，反而可以賣到好價，今日如果以睇好後市而惜售封盤，他日就會有很大機會要減價促銷，反過來說，今日那些真的是減價促銷抑或是那些加價兼加優惠促銷的地產商，明日他們是潮流領導者，心無旁騖來睇那些今日封盤的地產商如何糾纏，其實，如果唔打算賣樓就千祈唔好賣，否則要用惜售來封盤即是自揭底牌，即是話俾對手知道，只要開價不高於他們的封盤價，購買力便盡歸他們所有，惜售封盤是否高明，做生意的人自己心中有答案。

筆者: 如今的樓市已經有當年1998年樓市大跌前的先兆，高樓價但經濟沒有太多增長，很多公司已經說裁員凍薪，就以我公司為例，本應有10-15單生意，現已去到完一個少一個的地步，可謂經濟不是那麼好﹗而且在大街上的舖位吉的情況嚴重，在尖沙咀珀麗大道見到有看似賣碗碟的雜貨開舖，這是一大奇怪境象，一個旅遊的黃金地段會發生的情況，各大大型品牌都覺得生意難做，才不租用此等貴租金地段，試想日後定必會陸續發生。即代表經濟開始下降﹗到時樓市又會支撐得住？



引用湯文亮博士文章

唔賣樓就唔好賣，尤其自住單位

有朋友對我說，樓市不斷創新高，好消息不絕，但他打算賣走的單位已經放盤大半年，除了在開始賣樓的時候有一、兩個買家還價，但價錢亦不理想，現在連問的人也不多，還有兩個月仍然賣不出，他便要付15%印花稅，當日替他買入新樓的物業代理當時拍心口話一定可以很快將他的自住單位賣走，現在搵佢都搵唔到，就算搵到，物業代理只是叫他給他做獨家代理，朋友當然唔制，因為他知道獨家代理即是獨家害你，其他物業代理更加唔會做，有買家點解要同其他人合作，所以，他唯有提高佣金，希望可以趕得及在需要付15%印花稅前將自住單位賣走。

　　在他開始放盤時，的確有買家睇樓，但那些買家很奄尖，不是嫌樓層稍低，就是嫌方向不佳，有部份買家還帶來風水師，不但好似驗屍咁驗，唔買仲會彈一餐，搞到朋友成家都唔安樂，當時他見還有時間，那些大師又話樓價今年先升後升，所以他揸緊價錢，沒有接受賣家還價，現在，連當日他不接受的價錢也再沒有出現，好彩他的財務不成問題，就算唔賣樓都可以應付得了，到最後，唯有借他18歲的兒子人頭一用，將以往的自住單位賣了給他，其實，現在可以唔賣樓就真的是唔好賣，樓價長遠必升，雖然在大升之前會先嚟一次下跌，淘汰那些實力不足的人，但下跌之後就會再次回升，而且將會是長而恆久上升，現在賣樓，就好似有些人在股價二、三十元的時候沽了騰訊，現在後悔到不得了，朋友聽完我講之後就非常開心，但是他不知道，如果他不是在財務上可以輕易擁有兩個住宅單位，我就會勸他大幅減價將以往的自住單位賣走，益買家好過益政府，因為15%印花稅是懲罰那些擁有兩個住宅單位的業主，政府會當那些是罰款，多謝都唔會講一句，如果財力足夠，打死都唔好賣，大家只要睇地產商做法就知道，財力足夠地產商見新盤賣唔郁就會對外宣布惜售，封盤，情願唔賣都唔會減價賣樓，既然地產商可以這樣做，點解二手樓唔可以做，況且封盤的新樓是沒有租金收入，二手樓業主唔賣，但可以將單位出租，現在唔賣，以後賺得仲多，這是政府替有物業的市民著想，千祈唔好辜負官員們一番心意，可以唔賣就唔好賣。

筆都話：早年有朋友2013年將樓$330賣出，然後租樓住了2年，然後再2015年$428萬買番樓，其實他2年內消耗了租樓資，第一年九龍市區樓1.8萬x12=21.6萬，第二年$1.4x12=16.8萬，前後已經加埋共花費了38.4萬，到頭來都係要上樓買返樓，如果他真的用這38.4萬去旅行！真的不知道多開心！重要是他還將賣樓所得的在股票場上輸了的錢！唉！都係聽湯博士講忍手不賣，等下樓市一跌，再入市買多層樓，最實際不過！返定樓是長遠係升！


文章引用：湯文亮博士

香港樓市-彩虹黃大仙樂富樓市2016年10月

海港花園實489放售$480萬算九龍區低位，今日有位朋友問我2018年儲蓄首期能夠買樓，我隨即問你用多少首期呢？朋友話：400萬樓1成首期上會，重要係老婆名買，自己做擔保。以我所知我朋友收入應該有3萬，佢老婆1.5萬甘上下。照計應該無問題，只要朋友做擔保，老婆做業主。問題只欠首期。

2年後即2018年樓市如何呢？升/跌只有兩樣，大家覺得升定跌呢？如何升的情況下買樓會點或跌的情況買樓會點？

升的情況下買樓會點？

如：400萬 升一成

400萬x10%=440萬

一成首期44萬

銀行估價足夠，願意貸款

跌的情況買樓會點？

如：400萬 跌一成

360萬x10%=360萬

一成首期36萬

但銀行好有機會估唔到價或唔願意借錢

假如銀行擔心市跌會再估價低一成

360x0.9=324萬（銀行只估到324萬）

補差價：360-324=36萬

首期：324x10%=32.4萬

實際要預備的首期+差價

32.2+36=68.2萬

大家無睇錯，你要在跌市時比的首期係要成68.2萬，比起升市時要比多廿萬，還要有風險，其實當市跌的時候，總有原因，經濟唔好，失業，銀行缺水，銀行唔借錢好過，除非你係公務員，鐵飯碗，銀行真係唔會輕易批出貸款。所以升市買樓無論成本和容易度，比起跌市時容易得多。

黃大仙樂富樓價地產報價2016年10月

在樂富地鐵出口見到有派傳單，所有拿了來看，驚見

天馬苑中層單位賣到$460萬，記得上次2016年3月最高成交都係$428萬高層，現在賣$460萬真的好疑惑，真的會成交嗎？我估計應該有業主係度試價，不斷創新高，不又唔會甘易賣出，不過最重要係銀行要估到價才能成交。

2016年還會加息嗎？

加息可能性不大，中國經濟轉差，日本還負利率，而且歐洲還是經濟不好，今年2016年美國加息最多一次，今年香港人才真正感受到經濟轉差帶來的後果，零售業飲食業因自由行大幅減少，裁員潮將進行，建築業因樓價下跌，人工建材成本都會有所下調，未來幾年將要是冬季，大家有能力的應該保留實力，股樓又是入市的好時機，未有樓而又有自住需要的，應該早日買樓上車，安居樂業!

5張圖睇26個地鐵沿線居屋樓價

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