香港樓市現在及未來下行風險

近日去了港台電視部錄影，節目名稱叫「左右紅藍綠」，現在已經出街，我可以放在fb。

影響香港樓市四大因素，供應，利息，經濟環境以及辣招，前三樣都已經由極好開始轉壞，政府亦表明不會放寬辣招，我估計，未來樓市下行機會相當高，由於有物業的人負債比率不高，即使樓價下跌，幅度亦不會太深，整體不會超過兩成，但細價樓跌幅比較深，因為以往升幅過大，中型住宅則會微跌，豪宅就會保持平穩，超級豪宅可能還會有升幅。

在上星期五，美國就業數據表現出色，道指大升，這與過往不同，美國市民憂慮出色的就業數據會導致加息，道指會大跌，今次大升，表示美國經濟環境上佳，美國人接受加息。美國加息，香港就要跟隨，但我們的經濟環境正在轉壞，加息對於那些供樓的人，將會是一個沉重負擔，更不幸的是，在過去七年低息期，香港的經濟環境不俗，低息可以令買物業的人願意接受較低回報，無形中將物業價值提高，當美國加息，香港人就要回歸現實，不能夠接受低回報物業，在租金下跌，回報提升的情況下，物業唯有減值，結果就是樓價下跌，現在，大家只是討論加息與否，沒有人肯定加息上限，假若加3%，一個借了500萬買物業的人，每月的供款就要多8,000元，在經濟下行，加息一定對樓價有負面影響。

過往，樓價升的另外一個理由是供應不足，但自從政府暫停勾地，並且以招標替代，已經有不少地皮落入不同地產商，那些中小型地產商在投得土地後會立刻開發，希望資金與利潤盡快回籠，供應不足暫時成為過去，而政府又擔保在未來三至四年提供土地可以興建八萬六單位，在供應充裕，而經濟環境不佳，需求減少的情況下，樓價將會下跌，這是事實。

大家見到市面上的空置舖位多了很多，就知道經濟環境的確轉壞，不過，仍然有人說一雞死，一雞鳴，那些舖位很快便再有人租用，而現實就是三雞死，才會有一雞鳴，空置的舖位將會愈來愈多，表示失業率將會上升，而那些借錢買物業的人，如果他們不幸失業，有機會要出售他們的物業，唔希望見到的供應量都會出現。至於辣招，政府是不會取消，現在只希望放寬按揭，就算樓價下跌，都不至於硬著陸。