銀行才是進撃的大佬

在過去幾年，樓價不斷上升，政府雖然推出辣招，很可惜，不但治唔到本，連標都治唔到，反而金管局的逆週期措施有效，不過，就傷害了銀行業務，但我又聽不到有任何銀行家呼籲金管局放寬逆週期措施，唔通銀行唔想做生意，與此同時，逆週期措施助長了財務公司業務，長此下去，財務公司便會替代了銀行位置，點解銀行唔擔心，我相信大家都感覺到很奇怪。

其實，銀行家亦感覺到樓價太高，趁機收緊高成數按揭，既然財務公司如此勇猛，索性將生意讓給財務公司，而且，銀行家知道，財務公司本身沒有專業估價部門，主要是倚賴銀行的估價，結果就是銀行的估價是非常進取，估價比新買樓宇成交價還要髙，買樓的人開心，財務公司又可以多做生意，銀行可以說是成人之美，但對於銀行有什麼好處，大家都自思不得其解。

我估計銀行家是等待樓市終極一跌，或者叫爆煲，除了那些將物業按在財務公司的業主遭受損失外，財務公司亦有可能未能及時收回欠債而遭受損失，有一些資歷淺的財務公司可能要結業，到那時候，金管局有機會放寛逆週期措施，由逆七變逆五，逆四，銀行在過去幾年所損失的生意，尊嚴，地位，一次過奪回來，幸存的財務公司實在難擾其鋒，他們會發覺，銀行始終是大佬，而且是一個韜光隱晦，但有機會便反守為攻，一個進撃的大佬，如果事情真的是如我所料，財務公司之敗，是敗在錯用銀行的估價報告，一個不但比成交價，甚至比新樓還要高的估價報告，樓價一直上升，客戶生存，財務公司仍然可以生存，一但樓價下跌，就會潰不成軍，與客戶一起變成一個雙輸結果，銀行家終於收拾舊山河，朝天闕。

由創新高到劈價

由創新高價到劈價

在我去年二月寫「細價樓爆煲論」時，絕對沒有想到出現現在情況，當時，細價樓樓價屢創新高，有部份呎價已經貼近豪宅，那些擁有一層細價樓業主相當意氣風發，沒有些少危機感，只認為是理所當然，難道他們不知道政府已經非常努力增加細價樓供應，例如那些限呎樓，而地產商，尤其是那些新進的中小型地產商所建的樓宇，大多數是小型單位，在供應增加之下，樓價一定會受壓，但最令大家想不到的就是去年的創新高價與今年的劈價，在不足一年，甚至在半年內下跌了三分一，我唔知道去年以創新高價買樓的人有什麼感想，又點解他們在財力不足情況下，願意出創新高價買入並非優質單位，這是一個值得探討問題。

當時，那些打算買樓的人不但恐懼，擔心買唔到樓而樓價又再飆升，於是慌了，見到市場上有放盤便立刻追價，誰不知那些放盤的人，有不少只得一個單位，放盤只不過是試價，取得高價後心裡便安慰一些，根本沒有打算賣樓，有人到價後便反價，到最後都不會賣，偶然有一些業主願意高價出讓，那些打算買樓的人見機不可失，就算創新高價都會買，其實，如果他們當時有認真考慮，便會知道要一個業主將自住單位出售，一定要付出高昂溢價，今日，那些在去年以創新高價買樓的業主當然是心傷，但將物業賣走的業主又不見得很好，如果他們將賣樓所得金錢投放在金融市場，今日，與那個買了他的物業的人情況不相伯仲，他一樣會很後悔將自住物業賣走。

只是幾個月就時移世易，當不少專家仍然懷疑政府是否能夠提供足夠供應量，三至四年內提供八萬六個單位只不是假大空的時候，地產商已經減價促銷，售價比同區二手樓還要低，與此同時，銀行降低估價，財務公司發難，迫債仔賣樓還債，劈價盤出現，而兩者有三四成差距是因為創新高價是非賣品，而劈價到則是必賣品，在未來一兩年，必賣品當道，供應增加，樓價將會繼續下跌，大家千祈唔好埋怨政府，官員們一早已經提出三至四年內有八萬六個單位供應，是那些急於買樓的人唔相信，而且，他們以行動表示，今日，就與人無由。

文章引用: 湯文亮博士

現說供應不足反令樓價下跌

昨日到深水埗行過一圈見到地產代理出面。貼上一些放盤，好奇怪的現象，景然見到好多細價樓有$250萬以下的放盤，最平的120尺單位放198萬，尺價16500，若果大家記得2015年6月時，大家都不會理會尺價多少，只要係200萬樓下就都會覺得吸引，重要198萬的盤相信不用1日已經被賣走，那時人們都不理會尺價，只睇售價總之200萬左右就非常吸引。但到現在的情況剛好相反，一手新盤地盤商為求去貨各出奇制勝，連二按都做， 環海東岸15萬首期300萬市區樓，貼近二手樓價，而且贏是贏 Lump Sum 細及付款辦法，項目折實呎價逾 1.5 萬元至逾 2 萬元，與昇御門、薈點、寶御等呎價約 1.7 萬元相若，然而由於最細的單位不足 200 呎，最平的單位售價竟然在 300 萬以下。另外發展商竟然提供 35% 二按，換句話說只需要 5% 首期上車，如果買最平嗰個單位，就是 15 萬了！呢招先引到絕大多數實力不足的買家入市，新樓同二手樓同價喎，按揭都幫你攪埋。這招真係成為一時佳話。反觀現在係人都知樓跌，你會買嗎？我見到該地盤舖都水靜蛾飛，連電話都唔響多個，試問又誰理會$198萬的樓呢？

現在樓市下跌之勢已成，可以說大局已定，但睇好樓市的人仍然作最後反撃，除了說美國的加息速度緩慢，亦唔會加得太多之外，同時亦非常著重供應量，經常說2016年供應量比2015年還少，只有萬多個單位，企圖以供應不足令市民相信樓價仍然會上升，其實，在這資訊發達年代，大部份投資者及業主都知道，2016年新樓供應有二萬六單位，還未計2015年貨尾單位，供應早已大於需求，連政府亦要修改十年供應數量，亦沒有市民質疑政府，其實，不少業主亦希望政府能夠減少供應來穩定樓價，不過，基於大家平時都只是質疑政府是否能夠達標，所以亦不好意思說出來，唔質疑就即是默許，官員們應該明白。

今日，仍然以供應不足堅持樓價仍然上升的人，他們自以為很聰明，其實是很蠢，他們不明白，在樓價上升的時候，說供應不足會令市民恐慌搶購，樓價繼續飆升，但當樓價下跌，說供應不足會令樓價繼續下跌，因為市民擔心，在供應不足的情況下，樓價都守不住，倘若他日供應充足，樓價又怎會不跌，所以，連有需要的人都暫時拒絕入市，成交量繼續下跌，沒有成交量支持，樓價亦繼續下跌。情況就好似一間公司因為多冗員而蝕錢，一般人認為，就算賣都唔會賣得好價錢，但投行睇這間公司有不同見解，雖然公司現在蝕錢，但新買家在接手之後，只要開除冗員，精簡架構，公司便會回復盈利，如果，投行職員發覺那間公司沒有冗員，架構非常精簡，不能夠再有改善空間，他們都費事搵買家，很多時，冗員都是買點，現在說樓價下跌是因為供應充足，只要政府稍為收緊，樓價就會平穩，甚至回復升勢，這個道理，現在仍然說供應不足的人是不懂的。

細價樓會否潰敗

有馬來西亞地產商在香港組睇樓團，邀請我做隨團嘉賓，叫我開價，我話唔講錢，只要李宗偉同我打羽毛球，誰不知他們又真的做到，於是，在十二月底，去了馬來西亞，除了同李宗偉打羽毛球外，地產商還安排了一條野生忘不了，唔使我講，大家都知道結果是潰敗，不單李宗偉是世界冠軍，而且現在積極備戰明年奧運，狀態是非常好，能夠與世界冠軍打球，可算得是不枉此生。

在今年頭三季，都是細價樓的天下，升幅驚人，有人話細價樓，真架勢，當時，有部份細價樓呎價已接近豪宅，細價樓業主以爆煲，爆什麼煲來挪揄我的「細價樓爆煲論」，但好景不常，到第四季，樓市開始轉向，在細價新樓源源不絕的供應之下，細價樓開始掉頭向下，只是一季，不少細價樓樓價已跌回年初水平，甚至有過之，如果我用潰敗來形容，亦不為過，但我擔心這個跌勢只是開始。

明年在新樓大量供應，而地產商又不惜售的話，細價樓跌勢會加劇，而不少細價樓業主借貸比較多，在樓價下跌，心理上就會出現潰敗情況，有部份細價樓業主甚至棄械投降，在沒有財政壓力之下，將其擁有物業賣走，到時候，樓價下跌就會變得一缺不可收拾，政府要密切注視。

因為細價樓業主大多數是基層人士，如果他們損失慘重，是不會責怪自己，矛頭一定會指向政府，CY團隊是不容易應付，千祈唔好認為減辣就可以起死回生，減辣，其實只是確認樓市下跌，或者會令更多人出售他們的物業，我認為先要放寬按揭，搞好經濟民生，將失業率維持在低水平，令到細價樓業主可以避過一刼，如果細價樓業主要自救，就是在非必要時千祈唔好低價賣走物業，沒有瘋狂拋售，就不會潰敗。