一手樓銷售優惠看出，樓市轉角位出現

樓按風雲 2015/11/09 從發展商承按看樓價前景2015/11/06 加按套現尾班車                          

從發展商承按看樓價前景

 

葉高昭

科一物業按揭總經理

2015年11月9日

發展商推出新樓盤多會附設「發展商二按」協助業主上會，以銀行按揭加上發展商提供二按安排，達到高成數按揭目的，但近年由於政府收緊按揭，令發展商二按計劃開始‘變質’，這可能也是樓市轉角信號。

以往發展商推銷一手樓盤，如有需要，買家可申請經由發展商關連之財務公司提供二按計劃。但早年政府還未推出按揭「辣招」，樓價較低時，按揭保險計劃批核比較寛鬆，而發展商二按利息往往較傳統銀行高及需付手續費，一手買家申請發展商二按意欲不大。發展商也少有宣傳其二按計劃。但近年市場出現了變化，發展商二按計劃便開始受買家注意，更成為發展商售樓買點之一。最近竟然有新開賣樓盤提供全額一按上會，所有貸款由與發展商關連之財務公司借出，表面上是幫助有需要買家上會，實際上可看到發展商賣樓迫切，對市場或買家也發出了一個風險訊號。

對於現在處於高樓價的情況下，買家最擔心的應是否有足夠首期和是否能成功找銀行上會。發展商也深明問題所在，所以推出「保証上會」的財務安排(即全額一按上會)。雖然利息比銀行按揭利率高，但由於免卻銀行嚴荷的入息審查，而且高而靈活的按揭成數也有別於香港金融管理局給銀行可承按的限制，即時吸引部份未有足夠首期或未能成功通過銀行審批的客戶垂青，更成為了發展商推盤其中一個賣點。這類計劃的出現只因為發展商希望用盡方法爭取時間出貨。

從政府推出第一輪穩定樓市措施後，發展商不時作出相應對策，好像印花稅補貼，發展商關連的財務公司提供高成數上會等，本意為提高可入市買家數量，初推出時其效果顯著，因為買家只希望有更多協助從而上會上車，不擔心銀行按揭問題。因此「撻定」也比較少，但現在市況有點不同，買家認為發展商優惠是常態，反而憂慮能否得到銀行承造按揭。因此發展商開始推廣全額一按。但這問題便來了，雖可消除買家上會憂慮，於現今政府政策下理應能賣得滿堂紅，若售樓還未能達標甚至賣不出，這便清楚知道購買力開始乾枯，樓價是時侯轉向。

現時樓市以一手作主導，發展商銷售策略可顯示他們對樓市的看法。對於發展商關連公司承造按揭，外間或會認為，因為利息較銀行為高(利率一般於P-2%-P+1%)，這「一條龍」賣樓模式可為他們獲得點兒額外利息回報，售樓也較順暢。但在高樓價既今日，發展商並無必要承受額外的買家借貸風險。眾所周知，政府近幾年利用限制按揭的措施壓抑樓價，例如:壓力測試，限制按揭成數，調低按揭保險計劃可承保的樓價上限，目的只在於排除某些負擔能力較弱的，入息不穩定又趕著希望置業的人士入場。一但樓市逆轉，或利息趨升時，其措施也發揮減低信貸風險作用。發展商也明白該批客戶群按揭違約風險會較大。但為了去貨，不得不吸納該批「勉強人士」，可想而知發展商壓力有多大，也預示樓市將會嚴峻。

樓市正在轉向，雖然從各經濟學者、樓評人的分析，下跌幅度不大，約5-10%，但今次是歷史高位回調，套用過往經驗的分析，未必準確，下跌幅度可能更深。