2015年11月加按尾班車

加按套現尾班車

 

葉高昭

科一物業按揭總經理

2015年11月6日

香港是世界第三大金融中心，投資炒賣無奇不有，由股票，外幣，認股證，電子產品以至郵票等，而物業投資是香港人其中一種最受歡迎的投資產品，「磚頭」既可自住，又可投資保值，由住宅，工商鋪，到商場劏鋪及車位等，大多數市民或專業投資者，樓宇買賣都不會全數支付，總離不開找銀行承造按揭，物業按揭可說是市面上利息最平及還款期最長的貸款種類。

自2008年金融海嘯，世界主要經濟體都爭相印鈔，令資產價格急速上升，部份早年買下物業的業主以物業加按方式「借平錢」，這種低成本高槓桿借貸，完全是物業升值帶來的機會，可藉低息按揭貸款轉向投資較高利潤回報產品，從而賺取息差，雖然政府於2010年分階段推出各項穩定樓市措施，嚴格限制按揭成數，但此終近幾年樓價以倍數增長，以中原城市領先指數為例，由2008年的60點上升至2015年9月的146點。業主可藉樓價上升加按套現再作投資或其它運用。最近，樓市開始吹淡風，大家也期待著樓價下跌(但還未跌)，銀行估價仍然維持於市場成交價水平，加按套現可說是最後時機。假若短時間後樓價跌勢已成，不但會因估價下跌導致加按額或會較預期不足外，更有機會因樓價跌勢以成，銀行紛紛因風險因素使按揭批核更嚴緊及上調利息。到時才作加按申請便未必如現在便宜。

由於近年美國聯邦儲備局將利率減至近乎零，而港元又跟美元掛勾，令香港借貸成本長期處於歷史性低水平，現在所做的按揭利率年息大約2厘(４年前更低至1厘以下)，對於熱衷投資物業的香港人，這種借貸成本實在平宜得不正常，而承造按揭又加按後，自住的物業依然自住，收租投資的依然不變。基本上對生活狀況並無大改變，有些人或會反駁供款比以前吃力，但他們並沒有考慮月供多供了的金額以‘一批過’儲於自己戶口中，喜歡時可隨時清還，甚至有些銀行所推出的存款掛鈎計劃，彷彿一個備用信貸戶口一樣。給客戶靈活調動資金。雖然美國不時醞釀加息，但已說了好幾年，即使加息初期對港人供樓負擔影響不大，相信低息環境仍會持續。假若日後香港加息至較高水平，那時業主可以考慮把加按了的現金歸還。

某些業主會憂慮假若樓價下跌，會導致物業變成「負資產」。這名詞對香港人相當敏感，於一些場合會被惡意標籤。很多香港人也不希望自己的物業變成負資產。其實「負資產」只是一個物業資不抵債既代名詞，業主所欠的按揭貸款高於當時物業價值。即使如此，其影響較嚴重的是高價買下物業而承造高成數按揭的業主。對於因加按套現引致物業變成負資產的機會大高，因需要時把加按出來的現金歸還銀行便可。更可況以現時政府規限下，總按揭成數大多數只達50%-60%。要達致負資產，樓價需要下跌4-5成以上，機會非常低。

雖說現在是加按套現的尾班車，但愛投資的香港人，都需要衡量投資風險，套現始終是借貸，除非把樓賣掉，有借總要有還的。

回應: 這段時間都有考慮過加按，但因為想平均風險，另願等待樓市由跌轉升時，才加按入市。