跌市要敢買

中證監出手處罰違規證券商，竟然搞到上海股市暴瀉7.7%，是超過六年半最大單日跌幅，內地股民稱之為「1.19慘案」。中環茶友問，陸SIR，近排你成日話想個市消化吓，最好係試一試上證綜指三千一百點關，��家真係畀你望到，有人仲話A股牛市已死，咁你點睇呀？買唔買得過呀？

        慘案成因係升得太急

        內地股市暴跌，搞到變成慘案，從牌面睇確係幾得人驚。內地專家為跌市提供咗幾個解釋，最直接當然係證管機構對融資融券，即係香港講的「孖展」業務的巡查，同時仲罰咗幾間被發現違規的大證券商；再者就有中信證券（6030）被大股東減持，呢啲消息都令到內地金融股被拋售。另外，今個星期有幾個重要數據公佈，以及中央傾緊股票係咪採用註冊制，令市場擔心未來股票上市門檻大降，都係促成跌市的原因。

        陸羽仁形容「1.19慘案」表面幾得人驚，但個市咁插落嚟，實際上唔係一日半日內形成，股民如果稍為有風險意識，應該都會意識到個市在急升後想借勢調整，終於被佢等到今次證券商受罰的機會。

        熟

悉內地市場的人都知，內地現在搞孖展融資唔係咁規範化，監管機構唔巡查就無事無幹，一查就幾乎肯定出事，呢類家常便飯，照計無理由會食死人喎。有人因此就會問，咁監管當局喺呢個時候有所動作，是否想整死個市先？

        調整反而方便政府出招

        一個較合理答案，係這類巡查經常要做，政府見到個市升咁多、升咁急，更加無理由唔做，一做自然捉到人違規，咁就當然要罰，但如果你話監管部門係覺得牛市去得太癲，要徹底打死佢，睇落就唔係咁似。相反，��家內地經濟仲未係咁好，中央無理由想資產市場衰，個市稍為調整，有番啲回調，可能仲令到政府比較放心推出提振措施。

        如果有人問咁��家是否入市撈貨機會，我會問番佢咁你是否相信內地牛市已死，如果你信呢套，咁梗係唔好買啦。如果你相信大市只係調整，應該點做就唔使人教啦！經過「1.19慘案」後，上證綜指已經去番三千一百點，唔排除短期佢仲會再落，試試三千點都唔奇。

        但唔好忘記，散戶如果跌時唔敢買，升時走去追，咁博法風險其實仲大，好似內銀這類低估值大股，雖然喺低位升了不少，但市盈率仲係6倍，息口有5至6厘，好過銀行存款一大截，低撈風險又有幾大呢？

        低撈內銀風險有限

        睇番個市，最多跌513點，低見23590點，尾市險守23700點收市。恒生指數收報23738點，跌365點；國企指數收報11475點，跌600點，成交增至近1279億元。

        中國證監會點名12家證券商，在融資融券業務上違規，決定暫停中信證券、海通證券（6837）及國泰君安（1788）母公司新開融資融券帳戶三個月，觸發證券股遭拋售。海通證券大瀉16.5%，報15.36元，是表現最差國指成份股。

        被大股東減持的中信證券急插16.5%，聽聞今次減持其實都同佢係海外收購，考慮符合當地持股規定有關，點知就撞正跌市，變成插得特別傷。

        內地股市重創，內險內銀股都無運行。龍頭國壽（2628）挫6.8%，報29.6元；平保（2318）重創8%，報81.2元；內銀股亦被牽連，交行（3328）大跌8.1%，是表現最差藍籌。

        A股暴瀉下，相關ETF被洗倉。揸得重金融股的安碩A50中國（2823）插咗近12%，其他A股ETF都有接近一成跌幅，早前高追者損手爛腳。但我就話現在開始可以分段低吸喎。

        

買樓加按先計數，旺時用一半購買力

諗SIR：

 你好，本人已完成收息課程，現正等待上12月的收息執行班課程。

 背景：

本人34歲，公務員，月收入$30000 ，跟公務員SCALE，每年調整。

太太31歲，社會服務工作，月收入＄22000，如不轉職最多升至＄26000。

未有子女。

 

本人與太太於2012年11月購買黃埔花園建469呎物業，購入＄335萬，8成按揭。剛一拆二給太太，做7成按揭，借了＄343萬，分30年還，HIBOR PLAN，每月還約＄12600，現己套現約＄85萬 。故現時本人沒有持有任何物業和摟按借貸。

 

本人於2014年4月借P LOAN＄30萬，分5年還，約2%p.a.，月供＄5400。這30萬加上本人和太太的儲蓄，連雜費和稅共＄46萬，購入日本大板物業，當時日元匯率0.0766（現時跌至0.0640)，以日元計實回約7.8%，但現時被匯率蠶食了回報。以現時匯率計每月收港幣約＄2700。

 

每月人工扣除還樓按、私貸、俾家用、生活開支後，兩人約儲＄12000 一個月（未計日本樓租金收入）。

 

本人和太太現儲蓄只有約15萬港元，沒有買保險和任何基金。故此，加上轉按的＄85萬，共只有＄100萬。

 

問題：

本人只有一發子彈，現時應單名9成上會再買一層樓自住，並將現時物業放租(因不想犯法9成按出租，雖然7成都不應該，但好像風險較低)，還是待樓價跌等待機會？本人有點後悔借P LOAN影響本人的信貸額，是否應該先盡快還清，以便9成上會？另一個想法是，本人上畢收息班後，希望將$100萬放於債基收息，以改善正現金流，但又想直債保本，你堂上說過現金不多應用債基，是嗎？本人想達成一生三宅，但現時似乎未有機會達到，請問我該如何部署呢？

謝謝！阿傑

answer: 

讀者未有留意的是，他需要購入樓房再將其出租，希望用出租物業的租金作核實收入去提高自己的借貸力。在借私人貸款後才後悔，明顯是未有籌劃就行動。大家在作收息、買樓、又或投資外國物業之前先宜清楚了解自己財務狀況。有些同學可以收住息等市跌、亦有些同學等唔到要即上會、有些同學兩萬人工都可完成「三宅一生」，原因是對借貸力之由來了解透徹，令自己買完樓後借貸力有補給，再買下間投資仍覺得心應手。

 

筆者講解過的收息物可提供年10%息口以上之回報，不過大家出發理財宜先了解自己「手上副牌」。即先用借貸力計乘算出自己能力，再運用方法去擴展，知自己借盡多少才去作出預算買樓應用的借錢QUOTA。咁做明顯比本案「邊做邊諗」更好! 讀者現家庭借貸力為(30000+22000-5400)*50%/10000*2.59 = 6.03MIL，黃埔樓借了343萬，即借貸力用掉57%。再去買第二宅勉強可以，惟在旺市用盡自己借貸力去買樓不贊成。

 

由於黃埔樓剛套錢，有罰息期。咁呢兩年應專心供樓令本金結欠額下跌，務求兩年之後可再轉至五成按及將樓轉做出租用途。當然此舉有兩因素影響提早或延遲完成。一是樓價再跌就算讀者點供都轉唔到五成按，是政府一旦放寬借貸規限讀者乜都唔做都可將其轉出租。一搞好租約租左間樓比人，樓房租金之8成可計作個人借貸力。係租金$13000之下，讀者借貸力即提升至7.77mil，減埋黃埔樓都有剩4.34mil。自己即可九成買另一間樓自住，完成一生二宅。用此法伺機再重覆，要完成三宅都不為難事。

 

借私貸去買日本樓，即運用一個高息而又短年息的借貸去看好日元兌美金匯水，錯了三次。筆者不是反對人買海外物業，惟對於儲蓄偏少的問案者多不會建議。<<樓換樓>>書本已有提及，買樓是運用樓房抵押後之低息借貸去拉長30年歸還，再搵租客幫你供樓加上貨幣內含值下降去保障自己財富。現時買樓都不敢說是個賺錢項目，只是想在各國貨幣戰當中保有自己財富。

 

除了專心供樓，讀者可作就是將套出100萬好好收息。資金一百萬不合用直債保本，要知此等十幾厘息而又保本的投資機會都要歸向有錢人，個人流動性高而銀行主動提供低息借貸令回報攀升。債基對讀者會是個不錯選擇。一百萬收$12500利息，對於讀者而言套左現令自己唔使供樓。