King Sir葉景強教買樓

【明報專訊】不少人會藉着建立「磚頭」組合作為退休保障，方法多是先買入自住樓，供滿後再多買一間收租，甚至最終可擁有3間或以上的住宅物業。不過，資深投資者兼香港按揭轉介董事總經理葉景強卻認為，以上方法所需的時間長，亦未能全面利用資金，他自己則透過加按等方法，善用槓桿，最終能擁有數以十計的收租物業，經驗可供大家參考。

人稱King Sir的葉景強，除了本業，也是投資課程的講師，最近還與友人合作出版《上車買樓財技實戰天書》，大談投資物業的技巧。

葉景強說，假設一個人30多歲開始買第一層樓，供滿可能已是50歲左右，此時才買第二層，等到擁有第三層住宅，可能已屆退休之齡。這種財富增值的方法，相對較慢。

物業若已大幅升值 值得加按

葉景強回憶，他第一次買樓自住是2000年，當時已工作了5、6年。第一次買樓投資，則要待2004年樓市已確認見底。他先是在市區，如灣仔，購入一些只需要數十萬元，低於市價約一成的舊樓，翻新後轉售，隨時獲利一至兩成，然後再投資。待儲得較多資金後，便主要透過加按增持收租物業，慢慢地便擁有數以十計的收租單位。

樓價跌則再買樓 樓價升續享升值

他指出：「現時政府出招限制投資物業，過往透過加按短時間內大幅增加物業組合的遊戲，確實比以往困難，但如手上物業已大幅升值，仍是值得加按。」

他解釋，比方在2003年買了一層約100萬元的市區物業，隨時已升值至400萬元，透過加按，便可以以低息獲得200多萬至近300萬元的資金，然後投放在低風險的定期存款、人民幣或高息債券等工具，變得進可攻和退可守。如樓價在未來兩三年下跌兩至三成，便可以用這筆資金再買樓，而若樓價再升，則因為你並沒有售出原來的物業，且加按了的資金也在收息，不用怕賣了樓後樓價續升的風險。

葉景強更加指出，市場提供一些與存款掛鈎的加按計劃，可將加按套現了的一半資金，存放回有關銀行，而存息基本上和按息相抵消，但到了有需要或有機會時，便可隨時將存款從銀行提出來，大大增加資金的靈活性。

他說：「最重要的是雖然加按有了現金，但切記不要將套現作過度投機，比方說，套現了10元的資金，只應將其中的8元作投資，餘下的兩元作防守，就算萬一因為失業或經濟轉壞，也仍有資金可以撐下去。投資物業之道，往往便是能守，能捱過最差的時間，便可轉敗為勝。」

留兩成加按資金作防守

同樣道理，葉續稱：「買樓時盡量去借，反而是防守之道。比方說，如有能力借九成，其實較借七成為佳，雖然會多支付利息，但餘下的兩成資金，既可用作等待機會，也令手頭有更多現金，失業時也仍有一筆資金可繼續供樓。」另外，能爭取更長的還款期，即每個月可供少一點，同樣是增加了「防守力」。

明報記者 葉浩霖、陸振球

投資不盲目

投資不盲目，
恩考要果斷，做事要謹慎（think quick,act slow）
一）切忌感情用事，要理性分析。不要受恐慌情緒影響投資決定
二）投資如當僱傭兵，為錢打扙，永遠站在“戰勝”一方，就是跟紅頂白
三）“才”和“財”兼備。
四）投資需要勇氣。在跌市時看到商機，你敢不敢入市？
五）不應過分逃避風險，投資必須要無險，適當時候又要懂得避險
六）投資如養孩子，不是養得越多越好，孩子好的話一個就夠
七）勤力非蠻幹，低頭拉車，不看路，非常危險
八）趨勢是你朋友，上升是你的最好朋友，升趨完畢，再好朋友都要分手
九）切勿投資自己不懂的項目
十）紙上談兵，行軍遺將難
十一）遠離羊群，投資總是餓狼世界
十二）了解市場和群眾心理比了解經濟更重要，因群眾常看錯市，不要跟隨他們
十三）追求合理回報，莫貪勝不知輸
十四）最困難日子可能是入市最佳時機
十五）寧買當頭起，莫買當頭跌，最佳的買入時機對象價格上升或下跌10%至15%之後
十六）買入投資項目要留意走勢，千萬不要買入後置之不理
十七）看準時機，善用槓桿
十八）KISS原則，keep it simple,stupid不把投資複雜化，用簡單方法增加財富
十九）每個投資獨立處理
二十）緊記“止蝕不止賺”
二十一）寧願蝕息不蝕價，因令你富有是賺價不是賺息，令你窮是蝕價，非蝕息
二十二）投資不是在乎你賺得有幾多，幾快，而是你可以保留多少財富
二十三）小戰敗可以，但大方向絕不能錯
二十四）勝不驕，敗不餒

股票穩中勝

行

政總裁朱國樑話，上半年受到燃油價格高企、貨運市場疲弱，下半年相對較佳，客運受惠於旅遊旺季的強勁需求、貨運市場近期有所改善及油價已回軟。消息公佈後，國泰股價造好，升上一年高位。

        陸羽仁有機會和一位熟悉國泰業務的人士傾偈，問到油價大跌，生意又唔錯，國泰賺錢有無機會挑戰新高呢？佢就話今年應該難啲，皆因上半年油價唔算平，同時日圓下跌對集團業務有啲影響，但就覺得明年有條件更好。投資買前景，聽佢咁講股價升得急未必要高追，但有貨揸咗應該瞓得着覺。

        太古三寶輪流炒

        油價低，對國泰母公司太古（019）都有利。太古主要兩瓣業務，地產係另一大瓣，今年零售弱咗，對佢嘅商場有多少影響。不過樓價貴，佢買樓收益應該補番有突，所以太古、太地（1972）同國泰，三寶可以輪流換馬，總之邊隻貴就沽邊隻，換番平嗰隻，都係穩中求進的一招。

        今年新股臨尾熱辣辣，中廣核電力（1816）有多達13萬人認購，公司啟動回撥機制後公開發售部份佔全球發售比例增至20%，即17.65億股，撇除各人認購股份多寡因素，每人平均可分到約13手。有意見認為，大戶中籤率因此或較高，極有可能令孖展客即日放貨，股價或面臨沽壓。

        不過，以往績計算，去年中國信達（1359）超購逾百倍，有7.54萬人認購計算，人均可獲14手；最後一人至少一手，首日仍升25%，所以最重要仲係睇公司潛力，而且中廣核市值咁大，將來大機會成為指數成份股，成為掛牌後另一後着。

        另一邊廂，集資高達300億的萬達商業地產，計劃於下周三（10日）招股，撞正另一重磅新股北京汽車。北汽將於下周一（8日）開始招股，集資約155億元，19日掛牌。兩隻股份概念無中廣核咁獨特，點樣吸客仲要觀察。