息升之危

近排港股跟着內地股市走，本來已經腳軟軟。至上周五美股更大插，杜指跌了278點，跌幅1.5%，主要原因係就業數據太好，令人擔心美國利息將加快上升。未來美股仍會拖住港股，調整可能會深啲。

        美股大跌的源頭，是美國公佈的2月非農業就業職位增長29.5萬，遠比市場預期的24萬高，失業率跌至5.5%，時薪增長0.1%，略比市場估計低。整體而言，由於非農就業增長遠勝預期，以及失業率跌至5.5%，使市場人士相信美國聯儲局可能會改變其一直對利息前景要懷抱「耐性」（patient）的講法，最快在6月開始加息。

        黃金石油齊齊插水

        美
國非農就業數據一出，就像掟了一個深水炸彈到環球財經市場，各類型的投資產品大幅波動。美國債券價格急挫，10年期國債債息升到2.25厘。美元匯價急升，反映美元兌6隻主要貨幣匯價的美匯指數升上11年半高位，升幅超過1%。黃金價格急挫，為去年12月以來最大的單日跌幅，4月期金大插2.7%，跌至每盎司1164.3美元，黃金全年升幅，一下子便掃清，市場開始擔心，隨着美息向上，黃金要下試去年11月的低位的每盎司1131美元。油價下挫，紐約油價下跌2.3%至每桶49.6美元。理論上，美國經濟好，油價會得到支持向上。但油價卻不升反跌，透視了美元強，是油價下跌一個主要因素。

        美國10年期債息，是一個很好的利率指標。去年初，美國10年期債息一度升上3厘的高位，之後在年中開始，跟着德國債息急速回落，最低見過大約1.6厘。踏入2015年，美國債息開始反覆向上，現正處於2.2厘水平。可以比較有信心地說，美國債息跌至1.6厘，已經觸底，現在再開始一個反覆向上的周期。要小心美元轉強不利於油價，油價展開一個向下尋底的浪潮。

        上周與一位大孖沙午饍，席間他問我對香港經濟及樓市的看法。他是地產發展商，本應是我問他對樓市的看法才對，但既然佢開口問到，我姑且吹吹水。香港經濟出現明顯轉弱狀況，香港幾大經濟支柱，金融業尚算過得去，地產業在最近降低700萬元樓宇按揭成數至六成之後，又見壓力，打唔低一手樓，都令二手市場呆晒。貿易物流業早已轉弱，好多行業都直接和內地廠商做生意，唔使香港做中間人，貨流減少經港。

        旅遊業在本地反對自由行浪潮下，壓力漸增。自由行的消費在兩三年前已接近高峰，隨着內地打貪，高消費旅客已經減少了來港，來港也大減消費金額。現在再來一個反對自由行的社會運動，可以預計，未來連一般的內地旅客，也不會有太大增長。有資料顯示，香港今年1月份零售總額約466億元，按年跌14.6%，是2003年4月「沙士」以來最大跌幅。

        經濟見頂未會急跌

        香港整體經濟已出現見頂、轉弱狀況。不過，我又不覺得經濟、樓市及投資市場在短時間內會急速向下，主要原因是利息水平仍然低，仍然有利投資市場氣氛，表面上維持繁榮感覺。樓市方面，土地供應有限，在降低按揭成數影響下，短期內仍只是呆滯，而不會急跌（不過豪宅市場相當弱）。由於發展商可以提供二按，預計樓市成交會集中於一手樓，而二手市場會比較沉寂。

        由於經濟轉弱，資產價格高企，當中潛在泡沫破裂危險。至於泡沫何時破裂以及怎樣破裂，則很難作出準確預測。我估計，泡沫爆破不會很快來臨，較可能要在一兩年後才會出現。但不來則已，一來則是環球性的爆破。或許有一晚我們一覺醒來，發現美股大跌20%，港股一開市便狂插30%，而樓市將會伴隨股災爆破，而且跌得更深。

        美股為何會急挫？很可能是因為美國經濟全面復甦，通脹急上，利息急升。美國今年開始加息時的幅度及速度，估計不會太多及太快的，對股市及投資市場的影響有限。經濟發展到某個階段，變成快速改善，通脹有大幅向上的趨勢，聯儲局在沒有其他選擇之下，只能快速加息壓抑通脹，當市場突然醒覺到利息將要急升的時候，孖展借貸要大量減倉，杜指一下子跌幾千點是不足為奇。不過，投資者現在又毋須太驚恐，我是講一兩年後，因為短期內美國經濟未好到要利息急升的地步，通脹率唔係高反而係低。

        大孖沙相當同意我的看法，表示已開始控制投資風險，不作太高風險的地產投資，轉而做長線投資。他買入物業不為炒作，只作收租之用，盡量控制借貸比率不至於過高，簡單點說，就是轉型做收租佬。他的策略是，只要借貸比率不高，即使樓價跌五成，仍然有足夠緩衝空間支撐。他說現時的物業投資者，正處於一個兩難局面，買的話，價格太高，不買的話，又怕未來一兩年樓價可能再升。

        經濟大好才會爆泡

        大孖沙過去以低價錢買入物業或者買入地皮發展物業，到現在已賺了大錢，家底甚厚，繼續做下去沒問題，但他認為此前沒有買樓買地賺過好多錢的話，現在才入場買物業，風險非常之高。

        我與大孖沙對未來市場的分析，當中有一個不同的地方。過去樓市爆泡，樓價大跌了一浸之後，譬如跌20%、30%，樓價便會反彈。例如1997年10月冧市，至1998年1月已開始反彈。不過，我認為今次萬一出現爆泡，香港樓市反彈力度將會相當有限，主要原因是政府加了太多稅務辣招在樓宇買賣上，例如雙倍印花稅、短期買賣額外印花稅等等，令到入場撈底空間很少，因為撈了底，樓價最少要上升20%以上，才有肉食，好難撈底短炒。大孖沙則不同意我這個看法，認為跌市後始終有人會撈底，因此，樓價出現暴跌，等暴跌後第一浸反彈時，仍有走貨空間。

        無論如何，我們的看法有幾點很相似。第一，香港經濟正在轉弱；第二，本地樓價高企，已經超過港人負擔能力。不過，價格過高並不等如會馬上大跌，特別在供應不足及利息低企下，短期大跌的機會不會太大。第三，樓價要麼不跌，要麼便是一個環球股災樓災結伴而來，到時要走避，會相當困難。

        雖然這種可能在一兩年後才會出現的災難，不能說怕股災樓災就今天不入市炒股。建議大家要抱着一個風險意識，明白到很多資產價格，特別是樓價已經很高，投資的時候要知道而有所部署就得，說到底港股仍不太高，回吐後還有上升餘地。

        新樓好賣發展商硬

        講開樓市，又真係要講兩句新盤開售，金管局上月底出招收緊細價樓按揭至六成，但市民無有怕照入市，單是上周六發展商新盤單日沽出300伙中，長實（001）股價及相關新聞紅磡單幢樓悅目首批108伙全數沽清，同日南豐賣東涌昇薈售樓處聚集現場數百名準買家，人山人海。

        長實紅磡悅目昨早正式推售108伙，七成為700萬元以下的所謂細價樓，發展商在中午聲稱項目在一個半小時內全數沽清。發展商晚上加推76伙，略略加價，平均呎價16198至23135元，即供優惠維持最高15%折扣，樓價一啲都唔平，新價單中的22樓J室，面積423方呎，定價844.4萬元，呎價19962元，實呎價近2萬元。

        政府七度出招打壓樓市後，的確令二手市場靜咗，但一手樓似乎影響不大，因為一手樓好多都有二按，而且新盤銀行估價估得較足。若然新盤照去貨，地產股可能唔回得太多。

陸羽仁