加息真的會令樓價下跌嗎？

最近有不少專家及業內人士，相繼預測美國利率上升後，香港樓價將會大跌，跌幅甚至有機會達到 4至5成。然而，在筆者看來，利率並非影響樓價升跌的單一因素，特別是利率稍為調升一至二厘，更加可以將目前不正常的超低息環境撥亂反正，令投資者的亢奮情緒回復清醒理性，加息甚至是以下人士入市的好機會。

(1) 早前白居二買家蜂擁入市，刺激居屋及公屋放盤業主瘋狂加價，在銀行估價不足之下，許多準買家因為無力支付差價，被迫放棄離場。假如目前利率調升，以致業主減價，連帶銀行可以做足九成按揭，在不虞首期不足的條件下，反而是向隅白居二買家入市時機。
(2) 香港目前正處於住宅供應嚴重不足，利率作出合理升幅，祇會是持續輕微增加樓貸者的供款額，因此，多數人仍會選擇入市，搭上樓價上升的順風車。
(3) 一般來說，利率上升表示經濟好轉，那至少有部份香港市民可以從中得益，收入增加，負擔能力也相應加強，所以得益者會傾向入市置業自住或投資。
(4) 比較極端的例子是，一些人置業目的純粹是炫富行為，加息對他們不一定做成過敏影響，不少發展商洞悉妙處，盡量設計多些「特色單位」，訂價雖然遠高於一般單位，仍然被極速搶購一空，所謂不貴不買，在他們心目中，買多一件奢侈品而矣！
(5) 利率上升，不一定代表買家需求回落，祇是將一些收入追不上的買家淘汰出局，假設實施中的3D辣招措施此時撤回，則原本已被拒諸門外的一批更有實力的境外人士，便極有可能重投本港樓市接棒。
(6) 現時，申請樓貸的首次置業者，全部要通過入息的壓力測試，財務負擔能力優秀，若利率增加幅度不多，對置業自用的市民而言，加息不容易打消他們置業的願望，反正不買樓也要租樓住。

筆者因此相信，祇有市民一致確認住宅中長期供應都增加，這時，若利率不斷上升，引致持有物業增加的成本，大於樓價跌幅所產生的損失，持有住宅的市民才會積極減持，買單離場，到時候，住宅樓價才真正面臨下跌週期的考驗！