妹仔大過主人婆

我以前寫過一篇文章，叫「大婆趕絕二奶戰術」，當然是講地產，但我已經唔記得內容，兩年之後，竟然時移世易，今次大婆不但沒有趕絕二奶，甚至默認二奶存在，但二奶唔肯，竟然迫大婆攤牌，做現代齊人原來都唔容易做，今次做齊人的就是各位小業主，如果有銀行承做首按，銀行當然是大婆，如果有問財務公司借錢，財務公司就是二奶，以往，大婆根本默許二奶存在，因為很多時二奶沒有登記，雙方秋毫無犯，直至政府要嚴格執行一夫一妻制，二奶開始發難，迫大婆攤牌，今次做小業主就慘了，如果沒有人幫忙，小業主最後都被迫投向二奶懷抱，在苛索過度之下，精盡人亡，我不是危言聳聽，故事正在上演。
財務公司很喜歡借錢給小業主，毋需入息證明，是否有工作，亦不會問借錢的用途，最新發展的就是連申請表都唔使填，只要俾個名，他們便查到申請人有沒有物業，如果有，財務公司立刻送上申請者所需款項，雙方只簽一份貸款合約，並向申請者表示，這份合約是不會登記，只是備用，在銀行方面，由於貸款沒有登記，就知知為不知，沒有對小業主採取任何行動，包括要他清還財務公司貸款。
其實，三方面都知道各方存在，只要小業主按時供款付息，他們的關係可以永遠維持下去，誰不知，金管局下令銀行要確認小業主除了銀行貸款之外，並沒有向其他金融機構借錢，當大家認為小業主左右為難的時候，做二奶的財務公司首先發難，將貸款合約以二按登記，迫小業主作出抉擇，小業主能夠清還財務公司貸款雖然不錯，但最好是小業主將銀行的按揭搬至財務公司，我估計，將會有不少小業主不能清還財務公司貸款，被迫要向財務公司做按揭，利息當然是貴了很多，在不久將來，小業主的物業將會被財務公司沒收，變成銀主盤，我知道會有人媽到我飛起，但事實勝於雄辯，媽我都冇用。
房協的喜盈，喜韻合共有260個單位，在最近半個月，竟然有54個單位有二按登記，超過總數20%，可以說非常驚人，而登記二按的財務公司其實早已借了錢給那些小業主，在金管局新例下，他們不能夠不登記貸款合約，財務公司亦知道，那些小業主九成沒有能力還款，如果小業主不能夠解除二按，銀行是會拍賣他們的物業，所以，小業主唯一途徑就是投向財務公司懷抱，將整個物業轉到財務公司做按揭，至此，我的「細價樓爆煲論」開始實現，大家小心。

35歲前是否一定要買樓呢？

雖然有學者話不要被一個500呎單位縛死，這點我非常同意，但學者又沒有表示如果到了年老時還要經常搬屋，那種苦處又誰會了解，所以，我認為如果能力許可的話，最遲在35歲前就要置業。不過，又唔能夠太早，大學剛剛畢業就要買樓，就算買到樓都享受唔到人生，名符其實是樓奴。
但我相信有不少人在大學都未畢業已經在父母資助下買樓，買樓的時候當然是耀武揚威，但這是不切實際，買到都未必守到，一但所擁有的物業被迫出售，再很難變回業主，亦有很多人認為得到父母資助買樓，即是贏在起跑線，我覺得贏在起跑線是個人的實力，並不是父母給予的，有時候，顯赫的背景反而是不少有為年青人的阻力。這些例子屢見不鮮，劉×煒可能是其中一個。

如果按正常的歷程，大約27歲的年青人憑個人實力已經有能力買樓，但我相信不會太多，到了30歲，最少有一半有大學學歷的年青人有能力買樓，而且，隨著年歲增長，有能力買樓的年青人會越來越多，但亦有部份年青人未能有效地控制個人財務安排，一直未有能力買樓，如果到了35歲仍未買樓，倒不如疊埋心水長期租樓，甚至申請公屋。我並不是說笑，因為過了35歲，大多數人已經有家庭，負擔更重，樓宇可能會成為他們的負累，既然如此，倒不如早些決定放棄，所以，年青人應該為自己放下一條底線，在35歲前就一定要置業。
從25歲開始到35歲，亦是人生中首個黃金十年，最好的一批就會為自己的事業打好基礎，其次就會有機會擁有一個甚至多個物業，當年青人有此機會的時候，千祈唔好輕易放棄，因為，在人生的第一個黃金十年，所得到的機會將會是最多，就算未能把握，都千祈唔好將自己推向債務深淵，否則，不但永無翻身之日，個人的生命亦將會變得很暗淡。
所以，在樓價高企時以高借貸比率置業，就是將自己推向債務深淵，沒有人可以預測樓價還有多少上升空間，不過，很多人都知道，樓價已超出一般市民負擔能力，倘若經濟轉壞，加息等不利因素出現，勉強上車的年青人又應該如何面對。我說年青人應該在35歲前置業，不過，這並不是必然的。

買貴即是買錯

有老友的兒子問我現在好唔好買樓，我回答話如果是豪宅或者中型住宅，現在仍然可以考慮，我並不是這兩類樓宇有大幅上升空間，而是抗跌力強，就算樓價回調，我相信跌幅亦不會很大，但買細價樓就要小心，因為在過去一年，細價樓上升超過三成，如果唔係有SSD，已經有不少人獲利而將近一兩年內買入的細價樓賣走，而且，買細價樓的人借貸比率高，防守力薄弱，當樓價下跌時，他們是最先守不住的一批人，所以，等等比較好。
況且，就算整體樓市上升，今次將會集中在豪宅，而中型住宅亦將受惠於換樓人士，升幅將高過平均值，不過，我知道我朋友的兒子打算買細價樓，所以我的說話唔啱聽，但我亦想不到他拋出一句，話我的網友都說我英雄遲暮，實在唔應該問我，我對他說，我的網友就錯了，我從來不是英雄，只不過是一介庸俗商人，在網站寫吓文章，大家睇，我當是一種緣份，唔睇，我又沒有損失，至於是否遲暮，就睇個人心態，如果做人沒有目標，二十歲都可以遲暮，我認為講這句話的網友就錯了。
我朋友見我有少少不悅，立刻打圓場，始終都是父子情深，所以他說現在買樓是沒有錯，最多是有買貴冇買錯，很多人被這句說話欺騙，或者這是他們自己欺騙自己的說話，點會有買貴冇買錯，買貴即是買錯，買貴即是付出溢價，而溢價就是買錯的價值，不過，如果溢價可以令其他物業增值，而增加的價值又高出溢價很多，這樣的買貴當然是沒有錯，好似現在的創新高價，如果可以令附近的新樓盤增值，買貴當然是沒有買錯。
現在買二手樓，都是那些業主逢三退一退出來的物業，質素當然是會比較差一些，但要價絕不便宜，現在樓價飆升，大家都知道是供應不足，但這個情況正在改善，否則，地產商都不會以二手樓市價賣樓，當供應回復正常，那些質素不佳的樓宇跌幅會比正常大，那些當時心急買樓的人便會安慰自己說有買貴冇買錯，是否真的是如此，大家亦心知肚明，所以，我認為買貴即是買錯，不過，用一些說話來安慰自己亦不是壞事，我亦應該隨波逐流說，有買貴冇買錯。

樓市老手銀行也會向準時還款的優質客戶追收差價

林一鳴對雜誌說我不識銀行運作，如果買樓向銀行做按揭，無論有沒有向財務公司借錢，只要準時還款，就算樓價下跌，資不抵債，銀行都不會向業主追數。林兄果然一鳴驚人，如果他唔講，相信我都唔知道林兄從未經歷過環球金融海嘯，當時銀行怎樣追收差額，我相信不少物業投資者仍然記憶猶新。
做物業投資者的人，尤其是資深果隻，大多數知道向銀行借錢的遊戲規則，準時還款是最基本要求，就算在環球金融海嘯，資金緊絀，物業投資者一樣準時還錢，但銀行亦從不理會，只用一份測量師行的物業估價報告，認為物業有貶值可能，為免傷及銀行利益，便可以向物業投資者追收差額，當時，物業投資界風聲鶴唳，樓價亦為此曾經下跌超過兩成，雖然最後冇事，但亦令致不少物業投資者從此豹隱物業投資市場。
我講個秘密俾大家知，與投資者一起豹隠的還有當時做估價報告的測量師。現在，銀行已經唔相信那一班測量師，話當時的估價報告令銀行損失不少優質客戶，銀行內部自己做估價報告，如果想借錢，就估高D，唔想借錢，就估低D，如果想追差額，就用測量師果D，由此來看，當時，測量師只不過是代罪羔羊，銀行早已經想向物業投資者追收差額。
我曾經經歷過環球金融海嘯，知道銀行是有權力向準時還款的客戶追收差額，故此向買細價樓的人勸籲，千祈唔好向財務公司借二按，否則就算準時還錢，銀行一樣會向有二按的業主追數，不過，林兄話沒有這回事，應該有買趁手，結果，樓價上升，我當然是做了醜人，大英雄當然是林兄，唔通是六嬸，三太公。
現在，金管局已經向所有銀行發出指引，要求他們關注所有客戶的按揭是否有在財務公司做二按，如果有，首按二按的貸款比率要遵從金管管局的指示一起計算，換句話說，即是要按揭客戶立刻清還所有二按，如果在指定的時間未能清還，就算那些客戶依期還款，銀行都會要求客戶立刻清還首按。
所以，若果聽從林兄勸籲，就算向財務公司借錢都要上車，只要準時還款銀行就不會追收按揭全數，今日就會很麻煩，就算想賣樓都唔得，樓價升都冇用，因為要付SSD，所以，一位生活在象牙寶塔，從未上戰場的人的建議，很多時並不能夠顧及全局，向銀行借錢，並不是準時還錢便可以，還有很多學問，那些是在戰場上的老兵才會了解，即使如此，老兵都不敢隨便俾意見給其他人，畢竟買樓是一生一件大事。

銀行在什麼時候會 call loan

有人曾經問我，銀行在什麼時候會call loan，這條問題，沒有一個肯定答案，就算在太平盛世，銀行一樣會call loan，他們會給予一個美麗的名字，叫壓力測試，而這種壓力測試與現在金管局的要求不同，嚴格來說，金管局的並不能夠叫做壓力測試，這其實是向銀行借錢的條件，壓力測試應該是突如其來，測試完畢一切又回復正常。
若果銀行用壓力測試來call loan，即是叫客戶還錢，即使不是全部，最少都要還三分一，銀行家會說這是內部風險管理要求，如果唔還，即是沒有實力，有可能被銀行要求清還全部欠款。以往，當銀行有此要求的時候，物業投資者都要借助財務公司渡過難關，所以，這個問題一向都是非常容易解決，但現在金管局要求所有在財務公司的二按除了一定要登記外，還要得到銀行同意，當大家處理這種壓力測試時，一定要非常小心。
有人一向準時還款，物業的按揭成數又是在認可的範圍之內，但一樣會被銀行call loan， 原來那個人喜歡去澳門賭博，經常發支票給疊馬仔，銀行並不是擔心他的還款能力，而是恐怕那人洗錢，很難向金管局交待，現在，全世界銀行都不能夠讓客戶洗錢，否則，罰都罰到暈，匯豐都是受害者，那些去澳門賭錢的人，不但被銀行call loan，甚至會被銀行勸籲結束戶口。
唔好以為銀行一定會向最差的客戶追收欠款，在特別情況，例如在環球金融海嘯時，銀行有機會向最好的客戶追收差額，我並不是說笑，在金融海嘯時，我們亦曾經被銀行追收差額，我問他們點解要咁樣做，我們是否是銀行內最差的客戶族群，答案是相反，我們是最好的族群，不過，銀行要向外資總行交差，明知日後覆水難修，但都要犧牲我們，銀行職員這樣坦白，我們還能夠說什麼，唯有乖乖地還錢。
今時今日，最有機會被銀行call loan的人，就是以物業作抵押，向財務公司借錢的人，無論他們用任何形式登記，甚至不登記，都會被視作二按，要事先向銀行申請同意書，如果沒有的話，銀行現在做法是叫客戶還清二按，如果客戶沒法清還，銀行會直接叫客戶賣樓清還首按，這還不是call loan又是什麼，千祈唔好以為準時還款，銀行就不會call loan，如果有向財務公司借二按，一樣會出事，但反過來說，如果沒有，即使借貸比率稍高，銀行都不會call loan。

追數前先降低物業估值

有人曾經問我，怎麼可以預測到2008年環球金融海嘯時的追數行動，當時，我沒有將真相話告訴他們，只是說意外，其實，我是從銀行行動中知道他們將會追數，因為銀行無端端將物業估值降低，又唔立刻追數，就算物業估值不足，都唔追數，並且對物業投資者說，這只不過是例行公事，我知道這是銀行的托詞，用來掩飾未來行動。
我見我們的物業估值還有相當多水位，於是借力打力，向有關銀行借錢，而且是盡借，有銀行家問我點解要借錢，我的答案曾經令他摸不著頭腦，我當時說，所借的錢稍後會原銀奉還，而且將各銀行所借得的新資金集中存在一間新開戶的銀行，稍後，環球金融海嘯襲港，但我食言，我沒有還錢給銀行，我買股票放在銀行作抵押，銀行方面亦非常開心，有足夠可以隨時變成現金的抵押品，還有什麼問題，結果大家自己猜想。
今早我收到短訊，話有財務公司降低物業估值，我決定將我的睇法告訴大家，簡單一句，這就是財務公司追數前奏曲，環球信貸王瑤做了一件非常正確的事，我讚她並不是因為王瑤是靚女，而是她肯配合政府政策，金管局話監管財務公司，王瑤就話將物業估值降低，情願少做生意，如果其他財務公司負責人有王瑤那樣的智慧，政府就不會對財務公司窮追猛打，大家都有啖好食。
我記得，金管局最初表示關注財務公司二按時，有財務公司負責人表示，參與按揭的財務公司不足一百間，牽涉的金額不足一百億，金管局亦以那些數據向我質疑，差不多話我發放假訊息，而事實上參與按揭的財務公司超過七百間，牽涉的總金額我並不知道。
不過，單是未補地價違例做二按的居屋已經有五十四億，這些數字是不會騙人，與當時財務公司所說的相距甚遠，金管局發覺真相之後，便立刻探取行動督促銀行的按揭客戶要申報是否有向財務公司做二按，如果有，便一定要立刻清還，單是這一個規範，就可以壓止細價樓業主向財務公司做二按，亦間接制止細價樓樓價無止境上升。
在金管局最初出招時，不少財務公司的負責人說冇效，有冇效，應該唔需要我多講。如果當時他們好似王瑤現在一樣，立刻將按揭成數降低，甚至說會參考金管局指引，收緊對物業二按貸款，立刻減少甚至停做二按，整色整水做一輪工作，更加唔好話肥佬只是一個資深物業投資者，不懂得財務公司運作，金管局就沒有藉口繼續出招。有人話靚女是沒有智慧，好似唔係幾啱。

一萬個銀主盤

我曾經說過，三年內將會出現一萬個銀主盤，立刻被人柄到失暈，有人話，如此太平盛世，樓價屢創新高，如何會出現銀主盤，就算將物業按在財務公司而沒有能力還清的話，最多便賣樓還債，又點會變成銀主盤，最後加多兩句，不知所謂，危言聳聽。

我是否危言聳聽大家心裡有數，我提出細價樓爆煲論的時候被人話我痴線，如今，陪有一齊痴的有湯家驊與及黃遠輝，他們了解到原來有七千宗未補地價居屋違例二按及一些真實個案之後，都不其然說細價樓真的是有機會爆煲。宗兄不用說，他唔知道亦情有可原。但輝哥唔了解資助房屋的二按情況，似乎就說不通，政府辛辛苦苦建一些居屋來幫助那些有意但未有資格買私人樓宇的人上車，倒頭來害苦了他們，倒不如將那些居屋變成公屋，他們入住後就不用遷出，好過現在雖然曾經是業主，但最後要變成劏房戶，更有機會欠下一身債。政府對他們好，最後都是害了他們，好心做壞事，莫過於此。

我以為賭仔才是姓賴，原來那些以居屋向財務公司借錢的人都是姓賴。有居屋業主向財務公司借二按，利疊利，貸冚債，到最後，自知無法清還，將物業向房屋署申請加按，等咗足足一年，申請雖然獲批，但只夠冚一年前所欠的債項，這一年所支付利息就要由申請者自己想辦法，老實說，房署已經情至意盡，加按，根本不可能，話到底這是政府支助房屋，房署是不應該協助居屋業主加按，尤其是那些還未補地價的居屋。
誰不知，申請人指責房署工作太慢，害了他要多付利息，現在想唔賣樓都唔得。由此來看，我相信這不會是單一事件，房屋署亦早已掌握居屋業主向財務公司借貸的嚴峻情況，但房署職員為求自保，沒有向上稟報，認為加按便可以將事情搞掂。現在，事情開始明朗化，我的「細價樓爆煲論」亦指出爆煲論是由財務公司的二按引起，而且，銀主盤將會越來越多。而現在的銀主盤有一個特色，就是很容易出售，而出售之後便沒有銀主盤，所以，銀主盤基本上可以說你信就有，唔信就冇。