熱門屋苑分析~高風險不等於高回報

投資是風險與回報，要揀中千里馬，才能有高回報，看看圖中熱門屋苑風險與回報分佈，就可知一二！

營運人生

最後想講講網友宅男的問題，佢早兩日話自己只儲得10幾萬，想炒股博一博，博一年後有90萬買到樓和女友結婚。我當時回應話「宅不入急門，太急買樓，小心買咗貴嘢。」

佢再留言:「我的女友見同齡的朋友都結婚置業了。無錯，我係起步遲....07年果時借錢買股希望快D搞掂個首期，結果輸突，經過五蚊食四餐的苦日子，終於捱到現在有番十多萬在手。陸SIR講o既，各位師兄師姐講o既，我完全明白，但是，我的女友可能講得啱，難道要她等了三年又三年？高學歷，低人工，甚至之前無人工....想腳踏實地再捱下去，但我的女友見到咁多人都結婚了，置業了，等不到了.....」

宅男話:「我在做一些曲高和寡的工作，做成了，確實可以高收入高地位，但就是這幾年來，人工少人一大截，前途又不明。我的女友可能對的，做教師，做警察，做公務員，薪高糧準，一早拍拖三年就結婚了....我的女友等不到了，這次只能靠去搏，沒有時間，2011年底已經是遲了，越早越好，可今年底就今年底，今個月就今個月。已經沒有什麼理性了，因為感情是感性的....」

睇完宅男的留言，覺得有啲悲，覺得佢有啲趕住入賭場送死的壯烈犧牲味道，其實我第一次回應時唔只怕佢買貴樓，仲怕佢趕住炒股連僅有的10幾萬都輸埋，睇完佢第二個留言，更加深我呢個感覺，既然佢07年都試過借錢買股輸到突，點解呢次佢覺得自己會得呢?

宅男，有無諗過自己都有少少問題呢? 你話自己「做一些曲高和寡的工作，做成了，確實可以高收入高地位，但就是這幾年來，人工少人一大截，前途又不明。」雖然我唔知你做乜，如果我係你女友，都覺得你有問題，因為女友的青春有限，都唔知你得唔得，再過三年、五年，自己都人老珠黃，如果又證實你的事業唔掂，嫁唔過，都唔知點算，所以似乎係逼你正正經經做人，唔係逼你炒股博一舖喎。

我曾經認識不同的年青朋友，大學畢業想創業，有人搞IT，有人搞雜誌，覺得搞得到會發達，做兩三年唔係好掂，唔想唔落時，問我有乜建議，我就話第一個方法係俾個目標自己，如果再搞一年唔掂，就要收手，正正經經打份工先講啦。第二個方法係除咗「正職」外，搵份大兼職，番6個鐘8個鐘工，搵多1萬銀一個月，幫補吓，即係第一份工為理想，第一份兼職搵收入，一個月搵多1萬，1年都12萬，8年都100萬啦，如果你第一日做嘢就逼自己做多份兼職，結局都唔同。佢地會話好辛苦，我話當你畢業10年後，發覺創業唔掂，袋中又無錢，咁仲辛苦啦。我通常贈多佢地一句，年青人工作經驗太少，若太早創業，經驗和基礎太薄弱，成功機會好低。

我唔知宅男份「曲高和寡」的工作係乜，但我覺得你的核心問題是每月收入太低，若不想法子提高收入，反而想賭一舖，危險之極。我估你女友睇唔到跟你有乜前途，只係用賣樓來逼你，若然見到你收入增加，或者唔使咁急逼你買樓，樓市咁高，你資金咁緊，租樓安全過買樓，若你先結婚，扣埋租金開支仲有一定現金儲蓄，定一個5年買樓計劃，樓市有週期，等樓市去番較低週期時才買樓，可能安全一點。

營運自己的人生，同營運一間公司一樣，首先要增加收入，增加現金流，若你第一步搞唔掂，你呢間公司無乜前途。

陸羽仁

再想回應一下宅男的個案，宅男你應該明白，呢度有好多朋友關心你，俾好好的意見俾你。

聽完你講，又明白你的情況多啲。你話「陸SIR你的說話對我有很大的衝擊﹗原來就算一份有理想的正經工作，只要沒有讓人感到安心的前景，亦可以不算作是『正正經經做人』。我心中還怪她不懂我的理想、我的事業，我原來我知道但不明白青春對女人來說的重要性。沒有確切的結婚時間表，即使我明知自己一定對她不變心，但她一定不會安心。要她安心，不是靠哄，一定要做D實質嘢讓她安心。我會好好的計劃一下，並且在最快的時間去實行。感謝你﹗」

  睇你咁講，就知道你真的不太明白女人的心態，在現今香港世俗的眼光下，男人30歲唔結婚無乜所謂，等40歲結婚 都得，而且男人年紀大啲事業基礎好啲，可能選擇更多。但女人到30幾、40歲仍未結婚，若佢仲想結婚的話(有不少事業女性選擇不結婚)， 已經較遲。所以女仔近30歲，或者過30歲 就開始緊張，如果你唔想結婚，或者發覺你事業幾唔掂，同你結婚都無前途，女仔都會幾徬徨。

   如果你係吊兒啷噹那類男仔，咁就無得好講，你睇你又唔似，所以一定要照顧女友的感受。你話「我絕對絕對不會換的，如果有一天她離開我了，我也不會找另外一個了，我的心只有一個空間裝下她…」只是這幾句話，本來已足夠令女友感動，但人生好現實，感動 完都要開飯，都要睇番嫁你有無前途。  

我睇你近排炒股幾順利，所以 想炒股由10幾萬變90萬俾首期買樓，你話「現在明知自己是炒股，都盡量保持心情平穩。我會認真考慮現在1個月內搏到的40%利 潤是自己好彩還是懂得技巧。」股場食人唔見骨，雖然我唔敢講你一定唔掌握炒股技巧，但都可能有一半可能是好彩，唔好信你個個月搵到 40%，否則你10年8年就追到巴菲特啦，所以量力而為，好自為之啦。 

       又去番我之前講的話題，將自己當作一間公司，要增加呢間公司的現金流，以累積致富。若果而家份工唔係幾得，即使好有理想，都要諗諗係唔係搵番份無咁有 理想但搵得多啲錢的工作，要知道一個月穩定地搵多1萬元，比你今個月突然炒股賺幾萬元重要，工作收入可測性高，炒股三更窮 五更富，玩吓唔拘，可以靠炒股食糊的人，百中無一，唔知你係唔係嗰一個。反而增收節支，係營運自己人生的不二法門。 

           除咗增加現金流之外，仲要將目 標定得現實一啲，例如買細價樓後都打算花10萬、20萬裝修，可省就省，Cheap cheap地買咗第一間屋之後，只是一個起步，5年、10年後可以買一間更好，第一間樓唔好花費太多，反而人要俾個高啲目標自己去追 求。同埋最好同伴侶有商有量，統一目標，咁就比較易共同奮鬥。

               最後想講講網友的kostolany的個案，佢咁話:「陸Sir之前你提 過『人生有兩杯酒』，我宜家成日都我同個仔洗腦﹝雖然只係幼稚園﹞希望佢識杯苦酒飲先。因為我自己人到中年開始感受到『社會殘 酷』；大學畢業後黃金十年冇好好搏上位；買嘢旅行用晒D錢，如 果唔係應該閒閒地儲到一百萬。好在05年因有左BB，家人出首期幫手上左車......」

           「但係都好愁，因為人到卅十幾，病痛多，份工又係Contact，隨時被人叮走，好聽就十幾年經驗，其實識嘅野(我嘅係IT)已經Out晒， 人地寧願請Fresh Graduate好過﹝膽正命平﹞。一 諗到可能又要失業就好Down，到時就係「敗犬中 年」。你叫我依家老弱殘兵點同Fresh Grad比，我而家 仲點OT同通頂？」

        kostolany係過來人，又係一個活生生的例子，呢啲經驗後生仔要記取，後生唔博，唔 增加自己現金流，中年想博都難，佢尚幸都叫做買樓投咗資，都算有啲揸拿啦。不過kostolany亦唔好灰心，我 俾兩個建議你，第一工作上仍然要博，願意行多兩步，老細要炒都唔會炒你先。第二人生仲有好多嘢學，學好投資終身受用，我只係教大家基 本功，其餘要大家自己去摸，摸得好可以不斷搵到倍升股。投資係一本好深的書，要慢慢讀熟，到你熟悉一間公司的情況差唔多熟過個CEO，咁你買股就無住而不利，當然，咁要落好多工夫，花好多時間研究，做得好等如另創一番事業，人生亦唔止朝九晚五返工那份工。學好投資係一份最好的兼職，可以不斷增加你的現金流。

早兩日看到網友blueangel一段留言，幾有意思，值得一記，佢話:「見到好多人為結婚而做樓奴, 高位追貨都咁心雄, 往往都係最後一批推升樓價既人, 就好似97年咁, 個個都驚死買唔到樓, 走去高位買返間, 中產變窮, 窮變破產, 呢個世界只有窮人同富人啦, 只係識打份工, 只夠你食餐飯仔, 一個唔覺意炒炒吓股票連本都冇埋真係喊都冇謂, 報紙睇到街邊拾垃圾既呀伯都有身家過千萬, 相信好多人一世都冇咁多錢, 也估唔到街邊阿伯都會有咁多錢, 只因佢善於增加收入, 不過有咁多錢唔識點用又係問題, 所以講到尾要量入為出, 也要記住冇咁大個頭唔好戴咁大頂帽, 搵錢洗錢都係大學問, 學唔識就一世窮人了。」    我早兩日講起營運人生的主題，認為有人窮有人富，除了天生條件之外，主要係營運人生的方法不同，好似做實驗咁，假設你的能力和條件已經control咗(控制咗)，但你營運人生的方法不同，仍然可以有兩個截然不同的結果。我假設大多數人能力和條件都係平平，但只要營運得好，仍然可以過一個富足的人生。    營運人生的關鍵是增加自己的現金流，用現金流去做可以不斷增值的投資，累積下來，就可致富。增加現金流的基本方法是提高收入，控制消費，提高收入的基本方法是做好自己份工，博殺博上位，如果升職加薪機會微，後生仔精力好可以做多份工，捱出彩虹，當然，良好的投資也是增加現金流的方法。    增加現金流後，最好作長線投資，買樓是一般人最好投資的方法之一，但最最重要是睇時機，若在好高價買咗間樓，等如摸頂買股，係一種好壞的投資，可以消耗你10年、8年的現金流。網友blueangel話:「見到好多人為結婚而做樓奴, 高位追貨都咁心雄, 往往都係最後一批推升樓價o既人。」大家買樓，唔好將個使用需要和鉅額投資混為一談。後生仔結婚，要有自己的安樂窩，所以生起買樓之念，但要有樓住，唔一定要買樓，租樓都得，租樓一樣可以滿足都住屋需要，唔一定要在結婚時唔理市場環境去買樓。    當然，租樓的壞處亦不少，主要有兩個，第一租樓係幫人供樓，如果你長租30年，的確唔係幾化算，因為你30年無買樓，你俾的租金都應該夠供一間樓。但租3、5年又係另一回事，樓市3、5年一個小週期，而家好貴，3、5年內應有買較平樓的機會，把買樓的時間放長啲，等調整先至買，這樣作買樓這種超長線投資，可能好啲。第二個租樓的壞處係心理因素，男方買到間樓結婚，係顯示一定的經濟實力，讓女方或女方家長顯得有面子，但如果你要花100萬買呢啲面子(潛在買貴咗的部份)，就要諗吓值唔值。如果你無買樓，但俾女方或其家長睇吓，你有可做首期的50、60萬，買咗藍籌股、國企股長揸，係唔係一樣咁有面子?    我唔會阻止人買樓結婚，因為人人買啲樓唔同，如果你而家去深井買3000幾元一呎的樓結婚，呢啲樓唔係升好多，衰極有個譜，萬一下跌跌到2000幾元一呎都差唔多，你租樓都要7000、8000元，咁要買來結婚都無大壞，特別係你唔買樓啲錢都係使咗去的話，咁不如買樓好過。但而家好多後生仔喜歡買新樓，元朗7000元一呎，大圍8000元一呎，500呎都要300萬、400萬，就真係要三思啦，因為行過隔離，啲10年樓齡的二手樓平一半有多，新樓好多係天價。新樓過10年變舊樓，以現價買隨時買貴咗100萬、150萬，呢150萬如果以10年一條直線咁攤開計，即使唔計利息，俾多150萬，即係每月要俾12500元，計埋利息更多，如果你只是賺1萬幾元人工，隨時10年白做，人生無乜幾多個10年。所以即使叫到阿爸阿媽幫你俾首期，買唔買樓，買乜嘢樓，都要諗清楚。    當然，如果你係短炒又另計，短線睇樓市上升居多，8000元一呎買番來，博9000元一呎賣番出去，呢個係另一個遊戲，在資金市的確有可能成功，但一般而言，呢啲唔係新婚夫婦玩的遊戲。從長線投資的角度，買咗貴嘢，等如作咗壞投資又無法斬纜，係會在一段長時間侵蝕你的現金流，和投資增值的目標背道而馳。陸羽仁

週末和朋友聚會，聽到一個故事，和營運人生的課題有關，可以和大家分享一下。有個朋友的朋友是律師，人到中年，事業有成，身家不薄，本已享受快樂人生，佢有三個仔，全部送哂去外國讀書，在96年後逐一回港，而家啲父母好多係直升機父母，仔女一有事，或者疑似有事，阿爸阿媽就如雷霆救兵咁坐直升機空降，大叫有乜嘢可以幫手? 總之好似燈神一樣，幫仔女解決所有問題。

呢位律師先生也不例外，佢自己做唔少樓契生意，在96、97年睇住樓價急升，當時見個大仔回港做嘢，雖然都叫做行政人員見習生，但搵萬零銀一個月，唔知點樣買樓，就在97年幫佢俾咗三成首期，幫佢在港島買咗間300、400萬的中小型單位，讓個仔無痛上車。上車時有老豆俾錢，的確係無痛，但97年10月開始樓價開始暴跌，就有啲痛啦。個大仔開始覺得，老豆無端送咗舊負資產俾佢。

到99年香港樓價開始較大反彈，律師先生個二仔返咗香港，科網熱潮爆發，樓價起勢升，好了傷疤忘了痛，直升機爸爸又覺得二仔而家唔買樓呢一世都買唔到樓啦，所以又出資過100萬，幫二仔在港島區置業。由於那時樓價比97年低，同一筆錢，二仔買間樓大啲，大仔有啲唔高興。

2000年科網熱潮爆破，樓價開始跌，到2003年爆沙士，樓價更跌入谷底，大仔間樓唔見咗5成以上，二仔間樓都唔見咗3成，兩個乖仔開始當老豆係仇人，話老豆累佢孭一身債，如果唔係間樓，佢地花錢去玩樂旅行都不知幾輕鬆，而家花多啲錢都唔敢，而且如果早唔入市等03年才入市，可以買大一倍，仲係新樓。父子關係開始轉差，兩個仔都唔係幾想同老豆見面食飯。

到今天樓價大升，父子關係應該有改善啩? 好奇怪，關係差咗好似好難好番一樣，大家習慣咗少見面，始終都係少見面，而且兩個仔工作愈來愈忙，更多藉口唔見老豆。如今問題又來了，第三個仔剛好去年畢業回港，見報紙日日買港人買唔起樓，好似而家唔買一世都買唔到咁款，又想問老豆攞錢俾首期買樓，老豆十分苦惱，俾100、200萬佢唔係俾唔起，但而家樓價咁貴，買完會唔會重演大仔、二仔的慘劇呢? 如果唔俾，細仔又會覺得好唔公平，點解老豆幫大哥二哥買樓，又唔幫我買呢? 假如你是律師先生，又會點做呢?

香港人買樓好怪，樓市愈跌，樓價愈平，無人想買樓，怕買咗再跌，但到樓價升到飛起時，就覺得唔買唔得，今日唔買一世都無機會買，要逼政府幫自己買樓。政府逼唔到時，就逼老豆老母幫手。

聽到律師先生的故事，覺得幾心酸，想幫忙，結果還幫出怨恨。人生要自己去營運，如果老豆老母幫得愈多，孩子自己營運人生的能力會愈來愈少。假如97年律師先生無幫大仔買樓，佢可能買唔到，或者過幾年才買好彩買平三幾成都講唔定。又或者佢唔知點解當時都借到錢去買，一樣買咗貴樓，但由於呢個係佢自己作的決定，無得怨人，只能咬實牙關去頂，而且一次摸頂買咗貴嘢，佢買咗教訓，以後人都會學精啲，唔係好似而家咁，經常掛在口邊:「最衰我老豆97年叫我買樓……」

    　當然，律師先生有啲黑，幾個仔都係在樓市高峰期回港，但我覺得佢除咗黑之外，亦都過份愛仔情切，愛佢變成害佢。讓愛麻木了理智，唔識在樓市貴時忍吓手。